«Кто первый встал, того и тапки». Как штормило рынок недвижимости в 2022-м и чего ждать в 2023-м?  

Дата публикации: 24.01.2023

Экономический кризис, нестабильные процентные ставки, дисбаланс спроса и предложения – рынок недвижимости в последние несколько лет серьёзно штормит, говорит руководитель крупного риелторского агентства Омска Асель Тубекбаева.

 

 

ezo4u.ru

 

Последнее «цунами», которое буквально смело мечты многих омичей о собственной квартире, произошло 5 марта 2022 года. Центробанк поднял ключевую ставку до 20%.

 

«Это был шок для многих омичей. Особенно для тех, кому уже была одобрена ипотека под 8-10%, а кому-то и под 3%. Чтобы воспользоваться предложением, у омичей было от недели до месяца. Каждый банк выдвинул свои условия.

Людям нужно было успеть найти квартиру и оформить сделку. Были случаи разные. Слышали от коллег, в МФЦ встречали людей, которые плакали, потому что не успели. Не обладали нужной информацией».

 

 

Фото из личного архива Асель Тубекбаевой.

 

Позже ключевую ставку Центробанк начал постепенно снижать. В декабре 2022-го с 20% она дошла до уровня в 7,5%. Сейчас на омском рынке недвижимости относительно спокойно, говорит эксперт. Паника людей спала вместе со спросом. Кто хотел приобрести жильё, уже это сделал. Остальные пока замерли в ожидании – люди боятся повтора резких скачков, поэтому не решаются на сделки. А зря, говорит Асель Тубекбаева.

 

Фото из личного архива Асель Тубекбаевой.

 

«В 2022-ом мы видели очень большой скачок цен на квартиры. Люди стремились купить хоть что-то под одобренные ставки. Создался ажиотаж – цены подскочили очень сильно.

Сейчас на рынке мы наблюдаем наоборот снижение цен вместе со снижением спроса. Покупателей мало – продавцов много. Особенно на рынке вторичного жилья явный торг примерно на 10-12%. К примеру, если у нас квартира стоит 4 млн, то в среднем мы можем рассчитывать на 300-400 тысяч торга. Спрос упал, конкуренция выросла – продавцы вынуждены опускать цены».

 

Время скидок на «вторичку»

 

Если вы планировали приобрести «вторичку», то сейчас самый удачный момент, говорит эксперт. По её словам, цены в этом секторе недвижимости в Омске сейчас ниже, чем на первичное у застройщиков – такого никогда не было, уверяет риелтор.

 

com-business.ru

 

Однако воспользоваться выгодным предложением смогут только те, кто может себе позволить покрыть покупку полностью из собственных средств. Под льготные программы вторичное жильё не подходит, а обычный кредит перечеркнёт всю экономию – минимальная процентная ставка составит 10,8% и выше.

 

«Самое идеальное время для покупки тогда, когда ты сам решился. У нас многие сидят и ждут по 2-3 года. Когда клиент морально готов изменить свою судьбу и свою жизнь, этот момент нужно цеплять и действовать».

 

Фото из личного архива Асель Тубекбаевой.

 

Цены на новостройки тоже немного снижены, однако со скидками на «вторичку» это несопоставимо. Здесь другой бонус – возможность приобрести жильё по льготной программе.

 

 «Пряники» от государства

 

Для желающих обзавестись жильём в новостройке сейчас действует сразу несколько программ с господдержкой. Несмотря на многочисленные споры между ЦБ, Минфином и федеральным правительством, льготная ипотека продлена до 2024 года. Ставка от 7% годовых. Максимальный размер кредита в Омском регионе – 6 млн рублей. Средства можно потратить на покупку жилья в новостройке, строительство частного дома или приобретение участка под него.

 

freepik.com

 

Также действует программа семейной ипотеки. Требования к заёмщикам по ней в этом году изменились.

 

«Требования изменились с января 2023 года. Раньше оформить займ под льготный процент могла семья, где есть один ребёнок, рождённый от 2018 года. С января 2023 программу расширили – теперь её участником может стать любая семья, где есть двое детей, не достигших возраста 18 лет».

 

Минимальная процентная ставка для таких семей от 5,3% годовых. Она может быть снижена, если покупатели выберут квартиру из списка субсидируемых застройщиком. Субсидированная ипотека это партнёрская программа застройщика и банка. Финансовая организация выдаёт дольщику кредит по низкой ставке, а разницу между рыночной ставкой на новостройки и ставкой банка застройщик компенсирует банку сам.

 

Фото из личного архива Асель Тубекбаевой.

 

«Раньше по этой программе люди могли оформить займ под 0,1%, 1%, 1,2%, 1,5%. Сейчас таких предложений уже нет. Минимальная субсидированная ставка 3%. Однако выбор квартир при этом расширился. Раньше можно было рассматривать предложения от 1 до 3 застройщиков. Теперь в городе есть около 9 уверенных игроков на омском рынке недвижимости, готовых субсидировать ставку. Есть из чего выбрать».

 

Ещё одна популярная программа среди омичей – строительство своими руками. Человек может оформить займ – с января 2023 года под 7,3% – и построить себе дом самостоятельно. Единственное условие – успеть возвести объект и ввести в эксплуатацию необходимо за год.

 

 

sun9-51.userapi.com

 

«Раньше по условиям программы необходимо было нанимать подрядную организацию. Зачастую суммы, которые они запрашивали, перечёркивали всю выгоду сниженной процентной ставки по программе. Человек вполне мог за эту стоимость купить уже готовое жильё и не ждать, пока его возведут. Теперь собственник сам решает: нанимать кого-то или справиться своими силами».

 

Чаще всего омичи приобретают дачные участки и возводят на них жилые дома, говорит риелтор. Особенно такой вариант стал популярен во время пандемии, когда все были вынуждены сидеть дома. Тенденция актуальна и сейчас. Коммунальные платежи растут, люди переезжают в частный сектор в поисках простора и экономии.

 

Рефинанс как «глоток воздуха»?

 

Рефинансирование действующих кредитов – ещё одна популярная услуга, за которой омичи часто обращаются к риелторам. Суть – снизить процентную ставку по уже оформленному ранее ипотечному кредиту. Так можно сократить платёж и погасить другие кредиты на освободившиеся средства.

 

km.ru

 

«Хорошая программа – рефинансирование, но не сейчас. Ставки высокие. Раньше ставки были ниже. Когда эта программа популярна? Когда, наоборот, вчера ставка была высокая, а сейчас низкая. У нас пока наоборот. В прошлом году в январе ставки были 9-9,5%, а сейчас ставка в среднем 10-10,5%, 11,5%».

 

Однако предложение, которое изначально выглядит невыгодно, может оказаться своеобразным спасением для покупателя, говорит эксперт.

 

«Омичи сильно закредитованы. Чтобы как-то сократить платежи, люди готовы идти на завышение основной ставки и увеличение срока выплат по ипотеке.

Пример. Человек, помимо ипотеки, платил ещё по 6 кредитам. Ежемесячно отдавал банкам больше 60 тысяч рублей. После рефинанса ухудшил ситуацию – ставка по ипотеке возросла с 8,9% до 10,9%, срок с 5 лет увеличился до 20. Но на разницу он погасил другие действующие кредиты и теперь вместо 60 тысяч платит 37. Это, конечно, личный выбор каждого».

 

Банкротство – выход или мошенничество?

 

Банкротство – ещё один способ избавиться от долгов, причем навсегда. Предложения с такой услугой можно увидеть достаточно часто – в сети, в объявлении на остановке или у дома, в смс-сообщении. Частные фирмы предлагают быстро и без проблем избавить вас от необходимости платить по кредитам. Однако Асель Тубекбаева уверяет, такая схема невыгодна и небезопасна.

 

u.9111s.ru

 

«Сейчас очень активно эта услуга рекламируется. Человеку предлагают обанкротиться и списать все долги. Стоит это в среднем 150 тысяч рублей. Иногда люди даже не понимают, что у них долгов на 80 тысяч, а они отдают 150 кому-то, чтобы банку 80 не платить. Доходит до безумия. И нет никаких гарантий, что вас не обманут и действительно избавят от долгов».

 

Есть и недобросовестные должники. Такие, прежде чем запустить официальную процедуру банкротства, пытаются максимально быстро распродать имущество, чтобы скрыть доходы от кредиторов и не платить. Поэтому предложение, которое сильно рознится с ценами на рынке недвижимости, должно насторожить, поясняет эксперт.

 

 

u.9111s.ru

 

«Если покупатели не проверят долговую историю продавца, то могут попасться в ловушку. Через пару лет вам может прийти уведомление о том, что ваша новая квартира попадает в конкурсную массу. Договор аннулируют, а квартиру изымут и продадут в часть долга. Покупателю придётся как-то отстаивать свои права на недвижимость, а это очень непросто».

 

Прежде чем приобрести недвижимость, нужно детально изучить все сделки продавца за последние 3,5 года, говорит эксперт. 

 

«Вы покупаете не холодильник, к примеру. Порой, это единственная такая глобальная покупка за всю жизнь клиента, которую он совершит. И будет обидно потерять большие деньги».

 

vash-doms.ru

 

Частые переходы права собственности, скрытые судебные тяжбы, наследство – стоит буквально под микроскопом изучить объект и исключить все риски.

 

Доверить такую задачу можно не каждому риелтору. Прежде изучите отзывы о компании в интернете. А лучшей рекомендацией станут истории реальных клиентов – ваших знакомых и близких, которым вы доверяете.

 

Автор: Ксения Тоичкина

Поделиться: