Дата публикации: 14.04.2022
За или против жилого микрорайона у Омской крепости: мнения архитекторов разделились
В сентябре 2021 года появилась информация и первые эскизы проекта микрорайона в районе бывшей ТЭЦ-1, которая находится у Омской крепости. С тех пор продолжаются споры — нужна ли такая именно застройка на этом месте в центре города.
Так выглядел первый эскиз
Разговоры об этом пространстве велись на обсуждении проекта набережной Иртыша, а потом прошла и отдельная дискуссия, посвященная этому проекту.
Издание «Новый Омск» (им владеет компания, аффилированная с семьёй Антропенко — собственниками земли у ТЭЦ-1) опубликовал интервью архитектора Андрея Асадова из московского бюро ASADOV, которое и разработало концепцию развития территории.
Первая довольно открытая дискуссия прошла в феврале 2022 года. Столичный архитектор презентовал проект и ответил на вопросы экспертов. Тогда большая часть участников высказала недовольство тем, что исторический центр хотят застроить элитным жильём. Главный архитектор Омска Наталья Старченкова тогда отметила, что в мэрии пустырь на этом месте видеть не хотят, да и бывшее здание ТЭЦ нужно реставрировать.
Андрей Асадов рассказывает о проекте на онлайн обсуждении проекта
На этом этапе нам удалось поговорить с некоторыми экспертами, кто выступил против проекта.
Никита Шалмин, архитектор, председатель омского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры:
— Если говорить о проекте, который был представлен. По большому счету — это эскиз. Нельзя сказать, что это концепция. Причём эскиз по большей степени микшированный. Такое впечатление, что он не разработан конкретно для этого места, а просто смешан из разных фрагментов.
В остальном, модная подача, степень проработки довольно условная. Есть несколько непонятных вещей по поводу детского сада, ориентирование жилого квартала на гимназию №19, которая переполнена. Парковочные места, без учёта того, что жители будут выше среднего класса, так что процент автомобилей будет больше стандарта, что не учитывается авторами.
Авторы оправдывают проект тем, что у них большой процент общественных территорий, что тоже неправда. Потому что там нет общественных территорий. Торговые территории — это не общественные зоны. Тут рядом Любинский проспект «сдыхает», туда нет трафика, а откуда они взяли, что она их торговые ряды он появится, тем более в жилом квартале.
Таким было планирование территории на этапе февральских обсуждений
Ещё важный момент, что ТЭЦ-1 в программу проекта не входит. То есть никакие реконструктивные меры проектом не предусмотрены, заказчик не собирается ничего делать. Пространство забито, ТЭЦ-1 практически исчезает из панорамы города, а превращается в элемент жилых кварталов. Вид и обзор этой ТЭЦ, по сути, приватизируют.
Что касается к содержательной части по отношению к городу. Омская крепость появилась в XVIII веке. Она формировалась под воздействием трёх культурных платформ: степного мира, русского мира, европейского мира. Ещё присутствовали Cредняя Азия и Китай. Эти силы держали Омск и Омск их держал. Эта такая история. В принципе, эти силы существуют и сегодня в Омске. Почему бы их не пригласить в крепость и реализовать там? Эта территория — единственный ресурс у города, чтобы сделать место, где эти платформы будут в современном мире существовать, взаимодействовать, присутствовать. В этом заключается общественный смысл данной территории. Если это сделать, то трафик в это место будет сильный — от 20 до 50 тысяч человек. Но вместо этого хотят построить жильё на 2.5 тысячи человек. Понимаете, какое соотношение? Опять же, потенциальный трафик в крепость, а значит и через Любинский — убираем, приватизируем для 2.5 тысячи человек.
Что уникального в жилье? Ничего. Это прекрасное жильё, замечательное. Но оно может находиться вдоль набережной. Сейчас идёт вопрос, как застраивать оставшуюся часть бывших земель Сибзавода, Изумрудный-2, территорию у академии “Авангард”. Почему бы не воспользоваться подобного типа проектом? Пожалуйста. Почему хотят этот проект реализовать именно здесь? На этот вопрос есть один ответ — собственник так хочет. У него есть здесь земля, и он хочет на ней заработать.
Почему бы городу не предложить собственнику поменять участок? Взять кадастровую стоимость и в другом месте отвести ему площадь. И ради Бога, пусть он тренируется с этими проектами, с Бюро Асадова и делает это жильё. Тут надо ещё понимать следующую картину. Когда вы заселяете это жильё люди классом выше среднего, а внизу торговый этаж, то как это будет восприниматься этими людьми? Естественно у них будет стремление закрыть все проходные улицы и закрыть квартал. Это вполне естественно и никакие меры тут не помогут. И мы такие примеры имеем. Можем посмотреть микрорайон на Красном пути, где поставили жилой дом, у него есть общественный этаж, но там мастерские, которые не требуют большого трафика. Двор огорожен. Чтобы туда прийти, ты должен предварительно позвонить.
Почему жильё, зачем оно здесь? Если бы мы сохранили изначальную функцию, которая обеспечивала взаимодействие этих культур и сделали пространство, которое было бы уникально для Омска, для Сибири, для России и может быть даже Мира, это было бы понятно и интересно. Но, то, что предлагается, я считаю, это преступление к истории города и к его будущему.
В принципе, я не одинок. По обсуждению в Союзе архитекторов, большинство высказалось против жилья. Судя по сообществу АрхОмск, ВООПИК — все против размещения там жилья. На архитектурном совете тоже большая часть высказывалась против На градсовете подавляющее большинство тоже. А мэрией принимается решение дорабатывать проект с высказанными замечаниями. Это вот как? Непонятно, то есть мы всё-таки размещаем там жильё? Понимаете, мы ставим в заблуждение заказчика, застройщика, инвестора и себя.
Тут возникает ещё одна проблема — риски реализации. Вот смотрите, построили жилой комплекс «Высоцкий». Сколько лет он уже стоит? Там, насколько я понимаю, распродано меньше 30%. Не так давно сдали новый жилой комплекс «Новый Пионер» на пересечении улиц Лермонтова и Ильинской. Вроде в декларации там всё распродано, осталось всего восемь квартир. Это как раз пентхаусы, которые никто не покупает. Проедьтесь вечером, там ни одно окошко не светится. Да, может быть и купили: рассчитались за долги, со строителями, перекупщики что-то взяли. Но чтобы там была какая-то жизнь — этого не видно.
А кто сказал, что в городе Омске наберётся такое количество людей, которые выложат деньги за эти квартиры и займут всё? Очень большой вопрос.
Возможно, реализация не пойдёт в том темпе, в котором они хотят, и тогда возникнет риск для инвестора. И что мы можем получить — какой-то долгострой в центре, а потом непонятно как заселённый и как реализован.
И ещё один аспект. Что такое жильё для бюджета города? Это одна из самых низких налоговых ставок. Эта территория будет приносить довольно небольшие поступления в казну как обычный жилой квартал. Смысл городу размещать здесь жильё? Эта территория может приносить, если сделать значимую общественную зону, налоговые поступления совершенно иного порядка. Я не понимаю, почему мэрия так пассивно в этой ситуации себя ведёт. То есть по сути выбирает кусок потенциально очень высокодоходный, но это в неполном объёме реализует и приватизирует частное лицо, а городу остаются капли поступления в бюджет и большая куча проблем. Потому что детский сад, как они предлагают, делать нельзя, а больше негде. Новой школы по сути тоже нет.
Да, нынче эта территория не используется. Но она не используется именно потому, что собственник не обладает достаточной фантазией и мировоззрением, что не может дать ума этому участку и пытается дать ума, как он это понимает. А для города — это огромные убытки в перспективе. Просто сумасшедшие.
Валерия Маркова, городская активистка, менеджер проектов ИТП «Град»:
— Я соглашусь с большинством мнений, озвученных уважаемыми омскими архитекторами. Безусловно концепция красивая, продуманная, с честной попыткой вписать пожелания заказчика в контекст. И если брать концепцию отдельно от места, то это качественная современная работа.
Однако, проблема именно в неуместности размещения такого большого объема именно на этом участке. Уникальность панорам, открывающихся несмотря на заборы, эта пустота, простор и ощущение пространства важно для нас, омичей. Доминанта и притяжение Омских ворот на пути в горку каждый раз напоминает о значимости этого места. Возможность видеть с улицы Карла Либкнехта фронтон ТЭЦ и лаконичную форму речного вокзала — это общегородская ценность, которой концепция нас лишает.
Приведенные авторами аналоги жилых комплексов, как правило, располагаются в срединных районах городов, в реновированном сером поясе, и там они смотрятся органичным переосмыслением промышленного наследия, интеграцией старого и нового.
Согласитесь, аналогичный проект на территории бывшего пивзавода или у завода Баранова встретил бы меньше отторжения. Подобная эклектика в этих местах воспринималась более благосклонно. Там как будто бы есть право на эксперимент, на смелость. В любом случае реализация квартальной среднеэтажки, насыщенной общественными функциями, лучше полей свечек, в которые сейчас превращаются бывшие заводы по всей стране.
Главный аргумент сторонников застройки — заброшенность и огороженность территории, её выключенность из городской жизни. Это не совсем правда. Заброшенность и огороженность разные вещи.
Заброшенное здание ТЭЦ – это объективная реальность, быстро повысить безопасность посещения здания и пространства вокруг него — сложно и дорого.
Но отгороженность соседнего участка — решение собственника. В праздничные дни площадка автошколы легко превращается в цветочную ярмарку. Забор нужен исключительно для защиты оборудования автошколы, ну и чтобы пометить территорию, видимо.
Я не думаю, что собственник мечтает там сделать именно жилую функцию, давайте будем честны, он хочет просто получить выгоду, каким способом — не принципиально. И если будет альтернативный вариант развития территории с привлекательным соотношением доходов и расходов, то есть шанс убедить его принять решение, от которого выиграют все.
И вместо очередного объекта, вызывающего отторжение и бегство омичей, в городе появится уникальная точка притяжения всероссийского масштаба, а может и мирового.
Вопрос амбиций собственника, хочет он запомниться очередным спекулянтом или стать вехой в истории большого крутого сибирского города.
Дмитрий Смирнов, архитектор:
— Меня как начинающего архитектора очень привлекает факт того, что в Омске появляется запрос на появление архитектуры хорошего европейского уровня, который, собственно, и продемонстрировали архитекторы бюро Асадова в концепции застройки территории у ТЭЦ-1. Другой вопрос, что данный проект может дать омичам в перспективе?
Насколько мне известно, реконструкция ТЭЦ-1 и благоустройство прилегающей набережной не входят в границы дальнейшего проектирования, поэтому нам как горожанам остаётся довольствоваться обещанными московскими архитекторами общественными сервисами в уровне первых этажей жилых зданий. С точки зрения использования центрального городского пространства, данной инфраструктуры будет недостаточно, не говоря уже о том, что разрывы между зданиями будут минимальными, что не даст возможности организовать там площадь для проведения общегородских мероприятий. На территории возникнет неизбежный конфликт жителей и пользователей пространства. В пиковое время (День города, Новый год) в этом месте находится до 70 тысяч человек, я не думаю, что такая рекреационная нагрузка придется по нраву посетителям и будущим жителям данного комплекса. Проектируемая плотность застройки оказалась завышенной для данного места, я согласен с предложениями других архитекторов снизить плотность застройки, и даже убрать «прибрежный» квартал, тем самым раскрыть восточный (главный) фасад ТЭЦ-1 и освободить пространство-площадь перед ней.
Самое абсурдное, что судьба ТЭЦ-1 остаётся неизвестной, в ближайшее время мы не увидим предложений от застройщика по реконструкции данного здания, что хотелось бы. Я считаю, что жилой квартал, без реконструкции здания ТЭЦ под многофункциональный культурный центр, концертный зал или музей, вряд ли станет центром новой культурной жизни горожан и туристов нашего города, а без этого условия он даже не окупит капиталовложений инвестора, что подтверждается многочисленными примерами элитной жилой застройки в Омске с опустевшими квартирами. Современный обеспеченный человек выбирает комфорт и удобство городской среды, экологию и наличие сервисов.
Сейчас Омску нужны общественные пространства, музеи, молодежные образовательные кампусы, и когда инвестор заходит на одну из самых значимых городских площадок, он должен понимать, какая ответственность ложится на его плечи, если он не учитывает мнение омичей, застраивая жильем одну из самых значимых территорий нашего города.
Новой точкой дискуссии стали доработки концепции после замечаний архитекторов и закрытое обсуждение за круглым столом, куда пригласили экспертов «по спискам». Об этом подробно рассказывает сайт «Новый Омск». Публикуем ряд цитат с этого обсуждения.
Александр Бегун, член Союза архитекторов России:
— Проект выполнила уважаемая архитектурная мастерская Асадовых, которая имеет опыт в проектировании больших микрорайонов и ответственных объектов. И если в городе появится авторская реализация проекта таких известных архитекторов, то городу это будет только в плюс.
Что касается участка под застройку, то он всегда был выключен из городской жизни. С конца прошлого века там была производственная территория, огороженная бетонным забором. Я считаю важным, что проектом городу возвращается эта территория.
По генплану здесь разрешена жилая застройка. Есть регламент, ограничивающий высоту не выше 20 метров, но на мой взгляд, это ошибочное решение. Я бы попросил депутатов подумать о том, чтобы перевести участок в зону градостроительных преобразований. Такой статус позволил бы сделать здесь что-то интересное. Ограничения мешают развитию этого места. Если была бы возможность поиграть с высотностью, то застройка не была бы такой плотной.
Образное решение, предложенное мастерской Асадовых — это современная европейская архитектура, которая вполне может здесь быть. Если мимикрировать под застройку улицы Партизанской в стиле сталинского ампира или классики, то, на мой взгляд, это не совсем правильный подход. Интереснее, когда существует контраст.
Проект не кажется мне чужеродным, он лишь требует доработки. Я бы рекомендовал заказчику провести конкурс, чтобы получить альтернативные решения и выбирать не из одного, а из нескольких вариантов.
Сакен Хусаинов, глава омского отделения Союза архитекторов России:
— Действительно, возврат этой территории городу актуален. Но есть ряд моментов. У нас было много времени, чтобы изучить проект Асадовых и другие проекты, которые в разное время делали омские архитекторы. Авторам все же стоит приехать в Омск, проектировать по виртуальным картам нельзя, надо самим проходить территорию и видовые точки. И перед тем, как выдать новую версию, авторам концепции нужно пообщаться с омскими архитекторами.
Есть две стороны улицы Партизанской. Одна — историческая, она начинается от гостиницы «Россия». Это тот питерский уголок, по которому мы любим гулять. Вторая — прибрежная сторона Партизанской - не имеет регулярной застройки и кажется хаотичной, но в этом хаосе свой порядок. Авторы проекта почему-то за основу взяли историческую застройку и затянули себя в ловушку. Хочется, чтобы они этот момент переосмыслили. Если у нас есть контраст между временами, то он должен быть и в композиции, и в планировочных решениях. Зачем XVIII век перекладывать на новую территорию?
Что касается структуры, то жильё здесь может быть, норматив это позволяет. Я поддерживаю Александра Бегуна по проведению конкурса. Чтобы приблизитсья к истине, нужно подойти к ней с разных сторон.
И не надо боятся высоток! Нужно снять все ограничения с этой территории. Появится здесь высотный объект или нет, но надо дать свободу этой территории. Мне понравилось мнение об Омске, что городу не хватает понта. Сняв ограничения, мы можем получить новую архитектуру для этого пространства.
Игорь Коновалов, заместитель омского отделения ВООПИК:
— Я представляю здесь мнение исторического сообщества, и мы в целом не одобряем предложенную концепцию. Если углубиться в историю, то этот участок хоть и краем, но все же зацепляет территорию крепости. Эспланада, которая была вокруг крепости, рассматривалась как особо значимая территории и использовалась для общественного целей. На территории эспланады исторически никогда не было жилья. Там построили драмтеатр, торговый корпус, мужскую гимназию, судебную палату, торговые ряды на Любинском проспекте, Успенский собор... В том числе была и электростанция, которая в свое время была символом прогресса.
Мы не возражаем, что эту территорию нужно вернуть городу и использовать для общественно значимых целей. Это не конфликт, мы должны прийти к осмыслению значимости этой территории. Это шире сиюминутных задач и коммерческих интересов. Нужно сделать что-то, что не устареет, не станет ошибкой. Тот же драмтеатр находится на эспланаде, но по прошествии века никто называет его строительство ошибкой.
Актуальная позиция мэрии по этому проекту неизвестна. Последний комментарий на эту тему пресс-служба администрации опубликовала 17 февраля. В нём говорится следующее:
— Под председательством мэра Омска Сергея Шелеста прошло совещание, на котором было принято решение доработать архитектурную концепцию с учетом ряда замечаний и предложений. Застройка планируется в самом центре города, на территории, которая имеет особую историческую и общественную значимость, а потому работа находится под пристальным контролем городской администрации
«Трамплин» решил запустить опросы горожан, чтобы узнать, как они относятся к такому проекту на этой территории. Проголосовать можно в нашей группе ВКонтакте и в телеграм-канале.
Мы продолжим следить за развитием событий.
Николай Кондаков
Фото: Бюро ASADOV, сайт «Новый Омск», Аэрокадр