Дата публикации: 20.02.2021
Школа соседства: как и для чего создавать ТСЖ на примере самого большого жилого дома в Омске
В серии материалов «Школа соседства» мы на конкретных примерах рассказываем, как сделать пространство вокруг себя более комфортным и приятным для жизни.
Какие ассоциации приходят вам на ум, когда вы слышите слово ТСЖ? Замшелый кабинет и строгий пожилой мужчина в очках в роговой оправе? Непонятные аббревиатуры, ЖКХ-арт с лебедями из шин, невыносимая бюрократия? Вместе с Артёмом Назаренко, председателем ТСЖ дома по адресу Маршала Жукова, 107, мы развеем эти стереотипы и расскажем, как дом с самой большой жилой площадью в городе (42 702 м²) успешно функционирует под управлением инициативных омичей. Ну и, конечно, поделимся краткой инструкцией того, как организовать ТСЖ в своём доме.
Краткая справка
ТСЖ – товарищество собственников жилья. Это организация, созданная для того, чтобы жильцы могли сами управлять своим домом, если по каким-то причинам их не устраивает деятельность управляющей компании (УК). ТСЖ несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг (вода, газ, свет, тепло), за содержание и ремонт общего имущества (крыши, подвала, подъездов и т.д), за готовность и состояние инженерных систем.
Артём Назаренко, председатель ТСЖ в доме на Жукова,107
ПОЧЕМУ РЕШИЛИ СОЗДАТЬ ТСЖ
Наш дом был сдан в 2010 году, а в 2018 к нам пришла идея организовать ТСЖ. За 8 лет существования ничего криминального с домом не произошло, но разные проблемы, доставшиеся от застройщиков, никак не решались: у кого-то крыша протекала, у кого-то с отоплением были неполадки. Плюс, претензии по уборке подъездов, содержанию территории, вывозу снега; в подъездах висели обычные лампочки Ильича, которые часто перегорали и не менялись – о светодиодных не шло и речи. Какие-то разговоры о создании ТСЖ велись, но системно ничего не менялось. Спусковым крючком стала ситуация с подземной парковкой: сначала УК убрала охрану, и в подвале иногда парковались автолюбители, которые не имели места в собственности (родственники, друзья). После УК прекратила уборку на несколько месяцев: пыль стояла столбом, даже пожарная сигнализация срабатывала.
В итоге одна собственница парковочного места предложила организовать собрание как раз по поводу уборки: развешала по подъездам объявления. Внезапно на него пришло более 50 человек. Тогда мы организовались и приняли решение производить уборку за счёт собственных средств. Прикинули сумму, определили, кто и как будет этим заниматься, решили какие-то базовые вопросы. Один из собственников в ходе беседы предложил вернуться к теме создания ТСЖ. Этот человек на первом этапе взял на себя ответственность за организацию: предложил заинтересованным жителям провести встречу, предоставил для этого свой офис, пригласил специалиста с опытом – Светлану, которая потом стала нашей управляющей. Светлана привела с собой Александра, юриста, который работает с нами и сейчас. Они рассказали, подходит ли конкретно нашему дому ТСЖ, что это вообще такое и какие есть преимущества. На встречу в итоге пришло чуть больше 10 инициативных человек.
ЧТО НУЖНО ДЛЯ СОЗДАНИЯ ТСЖ НА НАЧАЛЬНОМ ЭТАПЕ
- Первое – крепкая инициативная группа, которая потом и составит правление ТСЖ. В нашем случае это было чуть больше 10 человек. Мне, как молодому и активному, предложили стать председателем. Никакого опыта в управлении ЖКХ у меня не было, и я не знал, получится у меня что-то или нет. Но я решил взять на себя эту ответственность.
- Второе – консультация со специалистом, который мог бы дать рекомендации конкретно по вашему дому. Хорошо, если в доме у вас есть юрист и бухгалтер, но это совсем не обязательно для создания ТСЖ. У нас на первом этапе не было ни того, ни другого. Все расчёты мы проводили сами, а юриста – наняли.
- Третье – примерный расчёт того, как будет работать ваше ТСЖ. Какое количество персонала в штате вам нужно? Где его брать? Кто будет заниматься бухгалтерией, юридическими, техническими или административными вопросами? Это могут быть как штатные сотрудники, так и отдельные организации, тут у каждого дома всё индивидуально. Проведя даже примерные расчёты своими силами, вы поймёте, насколько финансово целесообразна ваша затея.
Александр Митькин, юрист
Александр:
Маленькие и большие дома отличаются потенциальной возможностью создания ТСЖ. Если дом маленький – накладные расходы будут больше. Есть исключения, когда одно ТСЖ создаётся на несколько небольших домов с общим земельным участком и инженерными коммуникациями. В идеале схема такая: один дом – одно ТСЖ.
Важно зафиксировать, что даже на начальном этапе придётся нести определённые расходы. Для проведения собрания нужно получить информацию по собственникам каждой квартиры – для этого подаются запросы в ЕГРН. Работу юриста тоже нужно оплатить, плюс, напечатать на каждого собственника бланк для голосования.
Когда у вас есть информация из ЕГРН по списку собственников, можно проводить собрание. Самый правильный на сегодня вариант – очно-заочный. На очной части мы вводим людей в курс дела, рассказываем про ТСЖ, как оно будет работать и так далее. Затем, уже заочно, раздаются бюллетени. Можно опустить их каждому в ящик – так обычно и делают. Но в ситуации Артёма получилось немного иначе.
Артём:
Представители УК, понятное дело, очень не хотели, чтобы мы организовывали ТСЖ. Устраивались какие-то провокации, предпринимались попытки помешать нам. Поэтому во время голосования мы с инициативной группой обходили каждую квартиру, чтобы дать бюллетень лично в руки. Рассказывали про преимущества, как будем работать, и объясняли, почему хуже не станет. В итоге через 2 недели после собрания мы принесли в УК уведомление, а они отказались его принимать. У них, видимо, была уверенность, что у нас ничего не получится, что мы обязательно допустим ошибки даже на этапе проведения голосования. Но мы фиксировали каждый шаг – фотографировали объявления о проведении голосования, даже пригласили участкового на очную часть.
Александр:
Согласно действующему законодательству, в УК обязаны принять документы по проведённому собранию (протокол, бланки, приложения) и передать их в Госжилинспекцию (ГЖИ). Дом исключается из реестра лицензий УК. В нашем случае мы самостоятельно передали эти данные в ГЖИ, а в УК отдали копию.
Кстати, о подсчёте голосов во время голосования. Законодательно предусмотрены три варианта:
- Половина от кворума. То есть, если половина участников высказала своё мнение «за» – решение принято
- 2/3 от общего числа жильцов. Этот метод используется в более серьёзных вопросах
- Набрать 51% от общего числа голосов собственников. Именно такой вариант используется при подсчете голосов по созданию ТСЖ и утверждению Устава
Когда мы утверждали устав ТСЖ, мы в реальности набрали даже 75% от общего числа голосов. Тогда же был определён тариф на обслуживание, выбран председатель и состав правления.
Ещё один вопрос, который встаёт перед жильцами: что же нужно создавать – ТСЖ или ТСН? Дело в том, что в 2015 году в Гражданский кодекс внесли изменения, и ТСЖ стало разновидностью новой организационно-правовой формы, именуемой Товарищество собственников недвижимости (ТСН). В результате возникло множество споров, как должны именоваться создаваемые товарищества. В 2017 налоговые даже отказывали людям в регистрации ТСЖ, велись споры. Но, в то же время в Жилищном кодексе прописано, что многоквартирным домом может управлять ТСЖ, а не ТСН. Владельцем специального счета на капитальный ремонт тоже может быть ТСЖ. Если же вы указываете, что домом управляет ТСН, что вы имеете в виду? Гаражное объединение, садовое товарищество? Жилым домом должно управлять только ТСЖ, поэтому свой выбор стоит остановить именно на этой форме.
КАК ПРОВЕСТИ РАСЧЁТЫ
Артём:
Мы для себя решили, что в начале, в переходный период, должно быть как минимум не хуже, чем было при УК, т.е. текущие процессы не должны пострадать. Поэтому взяли за основу уже имеющуюся структуру обслуживания на нашем конкретном доме, провели беседу со штатными сотрудниками, которые обслуживали наш дом вместе с УК, и большая часть согласилась перейти на работу на ТСЖ. Сейчас в штате у нас работают мастер, управляющий, слесари (дневные и дежурные ночные), электрик, инженер, бухгалтер, дворники, уборщицы. Но это наш конкретный случай с самой большой площадью жилых и нежилых помещений в городе – это как несколько домов сразу.
Потом, когда вы начинаете конкретизировать смету, нужно почитать Жилищный кодекс, постановление администрации. Например, средний городской тариф – 27 рублей за квадрат, можно оттолкнуться от него. Затем, пользуясь простой математикой, посчитать, хватит ли этого на содержание вашего дома, зарплаты сотрудникам, текущий ремонт и так далее. Какие-то работы могут выполнять подрядные организации (клининг, обслуживание лифтов, уборка и вывоз снега). Можно просто позвонить в любую подрядную организацию и узнать, как эти процессы организованы у них, сколько это обойдется в среднем или для конкретного дома. Можно нанять специалиста, который поможет всё это сделать. Тут опять же многое зависит от ваших целей. Например, вы хотите, чтобы в вашем доме было чище. Так было в нашем случае: жители были заинтересованы в том, чтобы грязи и пыли в подъездах было меньше. По нормам обслуживания мест общего пользования в месяц должно быть три раза подметание и один раз мытьё. У нас на каждом этаже производится мытьё 2 раза в неделю, а первые этажи моются вообще ежедневно (в т.ч. выходные и праздники). И это учитывается при составлении сметы, потому что число персонала или количество часов работы увеличилось по сравнению с тем, как это было у УК. Таким образом, вы корректируете смету в соответствии с целями и приоритетами для вашего конкретного дома.
Вообще цели ТСЖ у каждого свои – например, обслуживать, как текущая УК, но просто дешевле. Может, кто-то хочет самое дешёвое ТСЖ на планете и снижение стоимости становится самой целью; или устраивает тариф УК, но можно повысить качество. А есть в Омске такие дома, которые платят по 45 и даже 54 рубля за квадрат и в них как раз ТСЖ, но жители готовы повышать стоимость осознанно, чтобы получить новый уровень обслуживания. Как по мне, то первоочередная цель создания ТСЖ – это эффективность в решении поставленных задач, ведь здесь не стоит забывать, что повода для гордости в низком тарифе будет не много, если ремонт отопления займет месяцы, невывезенный снег и лужи будут стоять до мая, а подъезд моют жители дежурной квартиры.
КАК НАЧАТЬ РАБОТУ ТСЖ
В апреле мы провели голосование, на котором было принято решение создать ТСЖ с началом управления с 1 июня 2018 года. Мы создали счёт для начислений, наняли персонал – 17 человек, и должны были полноценно обслуживать дом и выплачивать зарплаты с этого момента. Но где брать деньги, если на счету – 0 рублей? Было решено выпустить авансовые квитанции. Мы о них предупреждали людей ещё на этапе обхода квартир во время голосования, но можно печатать эту информацию на обратной стороне квитанций. То есть, благодаря тому, что жители заплатили за месяц вперед, у нас на счету было определённое количество средств, которое позволяло обслуживать дом.
Вообще, я советую начинать работу ТСЖ летом, чтобы успеть подготовиться к отопительному сезону. Если вы стартанёте, скажем, в январе – придётся очень непросто.
КАК ТСЖ РАБОТАЕТ С ЖИТЕЛЯМИ
Решения по основным планам работ, сметам относится к полномочиям общего собрания. Есть большие задачи, а есть не глобальные инициативы, и в ТСЖ всё работает через обращения. Важно, чтобы ваша инициатива приносила пользу/благо/удобство и нравилась большинству. Нужно заранее обратиться к председателю и попросить включить ваш запрос, когда будет обсуждаться план работ на следующий год. Если её реализация стоит очень не дорого (например, вазоны с цветами у подъездов), то лучше уходить от формализма и бюрократии. Много небольших инициатив можно реализовать в рамках текущего обслуживания (те же вазоны может сделать из пиломатериала дворник или разнорабочий).
Инициатива жителей может быть не только такой. Например, у кого-то летом разрослась сирень на даче – можно привезти её во двор, а сотрудники подготовят место, посадят, будут поливать и ухаживать. У нас как-то раз один из жителей предоставил лакокрасочные материалы – он предприниматель. Прошлым летом, пока были закрыты тренажерные залы, одна девушка проводила занятия фитнесом на открытом воздухе для всех, ещё одна – танцы. Для детей люди объединялись и нанимали футбольного тренера. В общем, вариантов много, но главное тут – желание.
КАК РАБОТАЕТ ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ТСЖ
Мы привыкли, что председатель ТСЖ – это такой дядечка в сандалиях на носки, который грозит всем вокруг пальцем. Я, конечно, не очень вяжусь с этим образом, друзья даже как-то подкалывают на эту тему. Но мне кажется, что отсутствие шаблонного мышления мне помогает в этой деятельности. Вообще я работаю в строительстве, и этот опыт мне в чём-то пригождается, когда речь идёт об управлении ТСЖ.
На первых этапах почти всё свободное время уходило на это, плюс, помимо механической работы, ты постоянно думаешь об этом, планируешь. На основную рабочую деятельность это не влияет. Несмотря на то, что у нас есть круглосуточный диспетчерский номер ТСЖ, мой личный телефон, конечно, уже известен всем, и мне часто звонят в выходные, ночью, в отпуске – я уже привык.
Мы до сих пор реализовали не всё, что хотели ещё в момент создания ТСЖ. Что-то перерастает в большие и долгосрочные проекты – благоустройство двора или его освобождение от машин. Есть постоянно возвращающиеся проблемы, связанные с конструкцией дома – ремонт кровли, проблемы с лифтами. Есть сезонность: подготовка к отопительному периоду или к отключению воды летом. То есть, постоянно идут какие-то процессы планирования, нельзя сказать, что есть какой-то момент, когда садишься и говоришь «всё, я свою работу всю сделал». Ну и тут нужно понимать, что ТСЖ и работа председателем ТСЖ – это в первую очередь работа с заявками и проблемами людей. Именно с ними приходят чаще всего, и тут важно понимать, что это естественный процесс. Конечно, бывает сложно, но мне всё это очень интересно.
ЧТО УДАЛОСЬ СДЕЛАТЬ БЛАГОДАРЯ ТСЖ
Самая главная победа нашего ТСЖ – это создание комфортных условий для проживания людей. Мы открыли спецсчёт для эффективного расходования средств капитального ремонта. Не хочется ждать условного 2030 года, чтобы починить крышу, поэтому мы начали делать это уже сейчас. Отремонтировали все первые этажи в подъездах – их у нас 16. Люди хотели возвращаться домой в красивое место, а первыми этажами ведь все пользуются. Заменили двери, и обрамление у лифтов, почтовые ящики и ящики для пожеланий и предложений, стены облицевали керамогранитом. По всем этажам и лестницам поменяли лампочки на светодиодные с датчиками движения. Отопление у всех жителей подаётся качественно, вода течёт горячая. Благоустроили двор, чтобы гуляло больше людей, и чтобы интересно было не только маленьким детям, но и подросткам, и взрослым.
Ещё один большой успех – освобождение двора от машин (об этом мы подробнее расскажем в нашем весеннем материале из рубрики «Школа соседства» - прим. ред).
Когда в дом въезжают новые собственники, и мы их знакомим с нашим ТСЖ, даём телефоны, рассказываем про парковку, они отвечают: «а мы все это знаем, поэтому тут квартиру и купили». То есть, мы создали имидж нашему дому – даже стоимость квартир в нём поднялась. Люди разделяют эти ценности и хотят тут жить.
Краткая (и вариативная) инструкция для тех, кто решил создать ТСЖ
- Проведите собрание собственников и расскажите об идее создания ТСЖ. Если большая часть участников поддержит идею, найдите единомышленников и соберите инициативную группу. Группа ВК и онлайн формат на первом этапе подойдёт, но очная встреча все равно нужна
- Если это возможно, проконсультируйтесь со специалистом конкретно по вашему дому: подойдёт ли форма ТСЖ, будет ли она финансово выгодна
- Своими силами проведите примерные расчёты: какой будет тариф, сколько персонала необходимо и так далее
- Подайте запрос в ЕГРН, чтобы получить информацию о собственниках квартир в доме
- Подготовьте и распечатайте бланки для голосования на каждого собственника
- Оповестите жителей о собрании: развешайте объявления, сфотографируйте их, напишите в группах в социальных сетях и мессенджерах, если они есть
- На собрании расскажите о деятельности ТСЖ, расходах, представьте кандидатов на роль председателя и правления ТСЖ, управляющего и т.д. Объявите о голосовании
- Раздайте (или поместите в почтовые ящики) бюллетени для голосования
-
Заполненные бюллетени для голосования и протокол собрания предоставьте представителям УК. Они обязаны передать их в ГЖИ и в установленные сроки исключить дом из реестра лицензий. ТСЖ начнёт функционировать в день, определённый голосованием
Если вы хотите поделиться историей про любое благоустройство пространства вокруг себя – пишите нам на почту INFO@ТРАМПЛИНОМСК.РФ или на страницу ВКонтакте
За фото двора благодарим группу ВКонтакте ТСЖ Жукова,107