Купил квартиру и вернул миллион

В цикле «Все о налоговых вычетах» «Трамплин» уже рассказывал читателям, что такое налоговые вычеты, разбирал стандартные и социальные налоговые вычеты. Сегодня речь пойдет о самых крупных — имущественных — налоговых вычетах. При покупке жилья государство готово вернуть вам значительную часть подоходного налога — до 650 тыс. рублей на человека или до 1,3 млн рублей на семью. А при продаже жилья налоговый вычет может полностью освободить вас от уплаты НДФЛ.

 

Вычеты в первом случае позволяют вам вернуть ранее уплаченный НДФЛ, а во втором — не платить отдельный налог с дохода от продажи.

Налоговые вычеты при приобретении имущества

Вычеты при приобретении имущества можно получить в налоговой, заполнив декларацию 3-НДФЛ, или у работодателя, предоставив в бухгалтерию уведомление из налоговой. Недавно был введен упрощенный порядок получения вычетов на жильё через сайт ФНС без заполнения декларации. Налоговая планирует сама предлагать гражданину написать заявление на вычет на покупку жилья или уплату ипотечных процентов. Но пока эта процедура не отработана — если вы хотите получить вычет за квартиру, действуйте сами, а не ждите первого шага от налоговой. 

У имущественного налогового вычета нет срока давности, вы можете заявить его на жильё, которое купили хоть семь, хоть десять лет назад. Но подоходный налог можно вернуть только за три года, предшествующих году подачи декларации 3-НДФЛ.

Например, если вы купили квартиру в 2017 году и только сейчас решили подать документы на налоговый вычет, то вам вернут подоходный налог, заплаченный в 2018, 2019 и 2020 годах.

Имущественный налоговый вычет переносится на следующие годы до полного его использования.Например, если вы получили максимальный вычет в 2 млн рублей за покупку квартиры, а ваша официальная зарплата — 35 тысяч рублей, то в первый год вам вернут только 54 600 рублей. Вычет будет переноситься на второй, третий, четвертый и пятый год, пока вы полностью не выберете свои 260 тысяч рублей. Однако в случае переноса вычета вам придется подавать декларацию 3-НДФЛ каждый год.
Поэтому, если в один год вы потратились на лечение, образование, да еще и хотите вернуть вычет за покупку квартиры, то начинать стоит с социальных налоговых вычетов, а потом заявлять имущественные налоговые вычеты.

Налоговый вычет на покупку жилья

Если речь идет о новостройке, то вычет назначается только после сдачи дома.

Вычет дают на те расходы, которые фактически понёс гражданин. Вычет не дают на маткапитал, военную ипотеку, на унаследованную или подаренную квартиру. Также вычет не дадут, если продавец является близким родственником покупателя.

Этот вычет человек может получить один раз в жизни. Существует возможность переноса вычета на другой объект недвижимости при условии, что первый объект был приобретен в 2014 году и позднее. Например, вы купили в 2015 году квартиру за миллион, воспользовались вычетом в 1 миллион и вернули 130 тысяч, потом в 2020 году купили квартиру за 4 миллиона, использовали вторую часть вычета и вернули еще 130 тыс. рублей.

Супруги могут оформить два отдельных налоговых вычета на один и тот же объект недвижимости. Причем не важно, на кого оформлена квартира, так как по российскому законодательству всё имущество супругов общее.

Например, если супруги приобрели квартиру за 4,5 млн рублей, то и муж и жена могут получить каждый по вычету в 2 млн рублей, и вместо 260 тыс. рублей вернуть 520 тыс. рублей подоходного налога.

Налоговый вычет на строительство жилья и приобретение земельного участка для этих целей

Вычет можно получить только после того, как жилье будет зарегистрировано в Росреестре в качестве «жилого дома». То же самое с земельным участком под домом: вычет за его покупку дадут, когда дом будет признан достроенным и жилым.

Как и в случае покупки квартиры, этот вычет человек может получить один раз в жизни с переносом неиспользованной части на другой объект недвижимости.

При строительстве дома супруги могут оформить на один объект два налоговых вычета и вернуть до 520 тыс рублей подоходного налога на семью.

Налоговый вычет на погашение процентов по ипотеке

Кредит должен быть ипотечным. Если вы взяли потребительский кредит и построили на эти деньги дом, вычет вам не дадут.

Получить вычет можно только за уже уплаченные проценты, а не за все начисленные банком процентов. Вычет дают и при рефинансировании ипотеки.

Этот налоговый вычет отделен от налогового вычета на приобретение жилья. Гражданин может получить вычет по процентам и вычет за покупку жилья как по одному, так и по разным объектам недвижимости.

Оба вычета можно заявить одновременно, но для большинства граждан удобнее сначала получить вычет за покупку жилья, потом — за ипотечные проценты. Если посчитать выгоду, то при покупке жилья в ипотеку государство дает гражданину возможность вернуть до 650 тыс. рублей с одного объекта недвижимости.

Вычет по ипотечным процентам дается человеку раз в жизни и только на оплату одного объекта недвижимости. Переносить неиспользованный остаток вычета на другой объект нельзя.

Вычет назначают только на завершенные объекты строительства, поэтому если вы купили новостройку в кредит, то не сможете заявить этот вычет до момента сдачи дома.

Вычет на проценты по ипотеке может быть удвоен в случае покупки жилья в браке. Например, если семья купила дорогую квартиру в ипотеку и заплатила банку 6 млн рублей процентов, то и муж, и жена могут заявить по вычету в 3 млн рублей. В этой ситуации им удастся вернуть не 390, а 780 тыс. рублей подоходного налога на семью. А если к этому супруги заявят еще и два вычета за покупку квартиры, то их общий возврат налогов может достигнуть 1,3 млн рублей.

Налоговый вычет на ремонт в новостройке

Налоговый вычет можно получить не за любой ремонт, а только за ремонт в новостройке. Причем отсутствие внутренней отделки жилья должно быть прописано в договоре купли-продажи (договоре долевого участия).

Расходы, связанные с перепланировкой или реконструкцией помещения, покупка сантехники и другого оборудования под вычет не подпадают.

Документы на вычет за покупку жилья и вычет за ремонт подаются в налоговую одновременно. Вычет за ремонт выгодно заявлять при покупке новостройки без отделки, стоимостью меньше 2 млн рублей, либо при покупке квартиры супругами, которые решили подать документы на два вычета.

 

Налоговые вычеты при продаже имущества

Эта группа имущественных вычетов сильно отличается от всех остальных налоговых вычетов. Эти вычеты касаются не уже уплаченных, а будущих налогов. Они уменьшают НДФЛ, который вы обязаны будете заплатить с дохода от продажи имущества. Поэтому налоговый вычет при продаже имущества — не зависит от наличия у вас официального дохода. Его могут получать все граждане: безработные, пенсионеры, ИП, самозанятые, работающие на УСН и т. д.

«Трамплин» писал о том, что доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%. Причем гражданин должен самостоятельно отчитываться о получении такого дохода в налоговой. Но в этом правиле много исключений, поэтому с большинства сделок по продаже имущества физлиц совершенно законно не платятся налоги.

Чтобы определить, нужно ли в конкретно вашем случае платить налоги, предлагаем вам пройти своеобразный квест.

Вы не должны отчитываться и платить налоги за любое имущество, которое продали после минимального предельного срока владения.

Для некоторых объектов недвижимости этот срок уменьшается до 3 лет, в случае, если:

• жилье было получено по наследству или в подарок от близкого родственника (детей, родителей, братьев и сестер, бабушки с дедушкой)
• жилье было приватизировано собственником
• жилье было передано по договору пожизненного содержания с иждивением
• на момент продажи у владельца нет в собственности другого жилья/доли в другом жилье. Это правило распространяется и на состоящих в браке супругов
• продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, и иного жилья нет

Если вы владели имуществом меньше предельного срока владения и продали его, по окончании налогового периода (календарного года) вам необходимо будет не позднее, чем до 30 апреля следующего года подать налоговую декларацию 3-НДФЛ. Как показывает практика, россияне крайне редко отчитываются за продажу мелкого имущества, да и налоговая мало интересуется судьбой старых диванов и ноутбуков. А если вы не подадите декларацию после продажи недвижимости или автомобиля, могут возникнуть проблемы. 

В этом случае к декларации 3-НДФЛ необходимо приложить документы о продаже и покупке имущества с указанием его стоимости (чек, банковскую выписку, платежное поручение, расписку покупателя, договор купли-продажи квартиры и т. д.).

Если вы продали имущество раньше минимального предельного срока владения и получили от продажи прибыль, вам придется и подавать 3-НДФЛ и платить подоходный налог. При этом вы можете использовать два варианта снижения налогооблагаемой базы.

Например, вы купили квартиру за 2,5 млн рублей, а продаете за 3 млн рублей. Подоходный налог вам необходимо заплатить только с разницы в 500 тыс. рублей, т. е. 65 тыс. рублей.

В расходы на приобретение имущества могут быть включены проценты по ипотеке и маткапитал.

Такой налоговый вычет представляется каждый год на одного человека.

Этот вариант стоит применять:

• Если вы потеряли документы о расходах на приобретение имущества. Например, расписку о получении денег при покупке автомобиля.
• Если есть подтвержденные расходы, но они меньше лимита. Например, вы купили дачу за 300 тысяч, перестроили ее и продали за 900 тысяч. Здесь выгоднее использовать налоговый вычет в 1 млн рублей, который покроет всю сумму и вам вообще не придется платить подоходный налог.

Варианты 1 и 2 нельзя использовать одновременно, каждый налогоплательщик самостоятельно решает каким способом ему выгоднее уменьшить сумму подоходного налога.