Квартира в Омске как инвестиции: советы по выбору жилья от специалиста

В последние месяцы рынок недвижимости переживает настоящее безумие: квартиры раскупаются быстрее новых «айфонов». Что вообще происходит, и как правильно вложить деньги в жильё, мы узнали у специалиста компании «Квартсервис» Ольги Марьенко. 

Оля, расскажи, пожалуйста, что случилось? По нашим наблюдениям народ скупает недвижимость как чокнутый. Не успеваешь посмотреть квартиру – ее уже забрали, даже если она «убитая» и дорогая. На рынке, кажется, небывалый ажиотаж – подтвердишь ты эту информацию или опровергнешь? 
Подтверждаю. Ажиотаж есть. Год, как мы все понимаем, очень нестандартный. Активность этого рынка по традиции приходится на ноябрь-декабрь. У этого глобальные человеческие причины: решить вопрос с жилищными условиями или оптимизировать свои налоги. Поэтому мы все, как обычно, просыпаемся к концу года и «ой, а мне же надо еще это успеть».
Но в 2020-м всё еще интереснее:
1. Нас посадили на самоизоляцию, все стандартные процессы замедлились, и народ был напуган. Он не понимал, что делать дальше. Продажи тоже затормозились, кто-то боялся даже пускать к себе в квартиру: «Мы не будем ничего показывать, не надо к нам водить покупателей». У кого-то поменялись жизненные обстоятельства - сокращение, отменившийся переезд в другой город. И вот этот период мартовско-апрельский создал эффект отложенного спроса. 
2. Потом народ немного осмотрелся, всё начало возвращаться на круги своя, но интенсивность пошла совсем другая. Сейчас спрос превышает предложение. Люди хотят купить, а нечего: мало объектов стоит на продаже, не так много вариантов. 
Это всё продолжало стимулировать ситуацию. 
3. Пошли вбросы про девальвацию рубля. Наши люди, закаленные опытом постсоветских времен, этого, конечно, боятся. 
4. Дальше - информация о том, что на банковские вклады будет налог (с 2021-го года доход с вкладов и инвестиций свыше 1 млн рублей будут облагаться подоходным налогом в 13%). Все начали переживать за свои сбережения. 
5. Плюс снижение ставок по ипотеке. 
Такая совокупность факторов, позитивных и негативных, и дала этот бешеный спрос. Люди стали вытаскивать деньги из банков и вкладывать в более надежный, на их взгляд, ресурс – в недвижимость. 

А на твой взгляд – он самый надежный? 
Да, один из. Сейчас есть интерес к фондовому рынку и другим инструментам. Но человек, который имеет сбережения – это, как правило, человек возраста выше среднего. У него традиционные представления, и он сохраняет деньги «по старинке», назовем это так. 

В недвижимость не любят вкладывать деньги, потому что она долго продается. Как с этим дела сейчас? 
Средний срок продажи квартиры у нас в компании - 2-3 месяца (при учете того, что мы стараемся всегда продавать по выгодной для собственника цене и часто беремся за сложные случаи). Но сейчас многие объекты уходят в течение месяца. 

То есть сейчас очень выгодно продавать квартиру, но невыгодно ее покупать? 
Ее еще и сложно купить. Сейчас найти нормальную квартиру (то, что мы, «Квартсервис», подразумеваем под этим понятием) очень тяжело. У нас в связи с этим стала вводиться и активно совершенствоваться услуга по подбору недвижимости. 

Окей. Тогда тем, кто хочет выгодно купить квартиру, нужно подождать, когда истерия закончится и цены снова упадут?
А она закончится? 

Не знаю. 
И никто не знает. По всем финансово-экономическим теориям мы понимаем, что поведение рынка – это волны. Ты прекрасно помнишь 2014-й год, когда в Омск приехали жители Казахстана со своими долларами и выкупали квартиры целыми подъездами. После 14-15-го года был логичный отток, падение цен. А что будет сейчас? 
Я думаю, эта ажиотажная ситуация в начале 2021-го года либо начнет закрепляться на каком-то уровне, либо начнется отток. Но мы за этот год уже приучены, что планировать – самое неблагодарное дело. Если завтра еще один локдаун, а послезавтра – девальвация? И всё, остались ни с чем. С бумажками. Как мой дедушка – на свадьбу мне откладывал, каждый месяц носил с зарплаты. А потом мне исполнился 21 год, я пошла за этой сберегательной книжкой – и мороженку себе купила вместо свадьбы. 

Хорошо, возьмем человека, у которого есть накопленные два миллиона рублей. Ему можно рекомендовать купить что-то прямо сейчас? 
Слушай, ну как здесь можно что-то рекомендовать, если это риски, степень которых наращивается в течение всего года? И выбор стоит между «вложиться сейчас и иметь хоть что-то» – или «отложить решение», и наступят какие-то обстоятельства (настолько быстро, насколько сейчас всё меняется), в которых ты вообще никуда не вложишь. Я бы не взяла на себя ответственность никому даже из ближайших родственников что-то советовать. Я могу рекомендовать только одно: если вы решили сейчас покупать недвижимость, то делать это нужно очень продуманно, тщательно и очень хорошо всё взвешивать. Если сегодня этот объект высоко ценится на рынке, то нужно купить его так, чтобы спустя пару-тройку лет он ценился также высоко с учетом износа. 

И вот мы подошли к вопросу: ценная, ликвидная квартира в Омске - это какая квартира? 
Если говорить об оборачиваемости – то это сегмент до трех миллионов. Это поток, в котором всегда хорошо продается и хорошо покупается. Но нужно понимать, что в этом сегменте много старых построек, «хрущевок», «ленинградок». Рынок ими перенасыщен, потому что это большинство застроек Омска. И я бы не рекомендовала такую квартиру как инвестиции: они устаревают. Хотя среди них есть неплохие по сути. Больший резон есть вкладывать деньги в новые застройки, однозначно. Хотя бы с 2000-го, еще лучше – с 2010-го года. Квартиры стали просторнее, планировки – необычнее. Они интереснее в плане комфорта проживания, соответственно, дольше будут актуальными. В отличие от «ленинградок» и «хрущевок» прошлого века, современные крупнопанельные дома больше по площади, в них сами по себе квартиры более просторные. Однокомнатная – это уже не клетушка 30 квадратов, а 40-45. 
Опять же, меньше проблем: бывает, что люди, теснясь в «ленинградках» и «хрущевках», как-то их усовершенствовали – объединяли туалет с ванной, расширяли коридоры. Это должно проходить обязательный процесс узаконивания, это недешевая и непростая процедура. И чаще всего люди по этому поводу просто не парятся. И много квартир, где такой  вопрос не решен. Покупать такую недвижимость – это риски, потому что рано или поздно этот вопрос встанет, и ответственность упадёт на нового собственника. 

С новыми панельными разобрались. А кирпичные? 
Кирпичные дома этого периода застройки – очень специфическая история. Исторически считается, что дома из кирпича лучше панельных. Сейчас ситуация меняется. Мы все привыкли к советским домам со стеной в шесть кирпичей и охотнее их покупаем. Что делает сейчас бизнес строителей? Визуально они строят кирпичный дом, но на нем экономят. Заливается бетонная основа и по периметру облицовывается кирпичиками. Это картинка. А что там внутри – еще нужно проверить. Потом ты сверлишь стену, и на толщине одного кирпича сыплется песок, потому что строили непонятно из чего на самом деле. 

То есть новые кирпичные дома сейчас лучше не брать? 
Есть единичные постройки, которые высоко ценятся. Где всегда хорошо продаются и покупаются квартиры. Как правило, это кирпичные дома, в качестве которых люди уверены. Это уже редкость, если дом новой застройки и полностью из кирпича. 
Вот, условно – Иркутская 1. Это как раз кирпичный дом с небольшим закрытым двором. Сейчас фактор ценности – это наличие парковочных мест, видеонаблюдения, видеодомофонов и прочих премудростей. В этом доме всегда продаются и покупаются квартиры за хорошие деньги.
Масса нюансов, которые нужно знать. Есть вроде бы элитные дома, но скандальные и проблемные, где нормально не работает водоснабжение. Там нужно проверять на верхних этажах, течет вода вообще из крана или нет. Многоэтажки с дорогущими квартирами, в которых зимой работают бойлеры, потому что так они построены. 
Поэтому можно сказать: покупайте в более новых дома, они ликвиднее. Это логично. Но и здесь есть множество подводных камней, от которых спасёт только очень хороший специалист. В Москве уже ни один здравомыслящий человек не пойдет покупать квартиру без риэлтора. 

А какой ценовой сегмент самый оборачиваемый? 
Полтора-три миллиона. Хотя я сейчас не осмелюсь говорить про полтора, потому что уже сложно найти что-то приличное за эту цену. Хотя три месяца назад всё было по-другому. 

А если по районам? Самые ликвидные районы. 
Левый берег – топ. Как это ни странно для людей, которые стоят в пробках по полдня. Видимо, его инфраструктура, его развивающаяся обстановка дают эффект – там всё хорошо продается и хорошо покупается. К примеру, «Кузьминки» – это молодежный район. Приедь туда и посмотри, кто ходит по улицам – это студенты или молодые семьи. Там льготная 3%-ная ипотека, и купить на Левом берегу квартиру намного проще, чем в любом другом месте. 

А как же центр? 
Тут надо выборочно относиться к домам. Масленникова, Маяковского, Жукова - почему бы нет. Но тоже масса нюансов – близость трамвайных путей, в некоторых домах есть проблемы с коммуникациями. Есть многоэтажки, которые «славятся» своими перепланировками – там жильцы нагородили такого, что в жизни не согласуешь. А сейчас 80% покупаемого жилья – это ипотека. И, как мы знаем, перед покупкой квартиры в ипотеку ее оценивает банк. И самую классную, удобную и новую квартиру ты не сможешь купить из-за неузаконенной перепланировки – тебе ее просто не одобрят. Потому что там может быть нагорожено что попало: в коридоре сделали второй санузел из труб, которые шли с кухни. Им-то хорошо, а дом несет определенные эксплуатационные издержки. Как покажут себя эти пластиковые трубы, которые используются не так давно? И когда твой прекрасный туалет, в коридоре стоящий, польется на голову соседу в его спальне, к тебе придут. К новому владельцу. И скажут «В судебном порядке возвращайте всё как было, либо мы продаем вашу квартиру с торгов». Вот такие риски. 
Проспект Маркса если брать – это в основном дома старой застройки, «сталинки», и нужно смотреть, в каком всё состоянии. Менялись ли коммуникации, полы и т.д. Какие вложения были в конкретную квартиру. 

Мне кажется, центр всё равно привлекательнее левого берега. 
Центр - это шум, дороги, пыль. Я бы сказала, лучший вариант здесь – это «пять-десять минут от центра». Идеальная картинка у людей – это быстрая транспортная доступность, но тишина и спокойствие. Поэтому ту же Омскую зачастую предпочитают улице 10 лет Октября. Прекрасный жилой комплекс есть на Звездова 132, корпус 1 и 2, где всегда будут хорошо продаваться квартиры. Центр, в который мы приезжаем погулять, и центр, в котором жить – это немного разные вещи. 

А по комнатам сориентируй? Самые популярные по количеству комнат? 
Однокомнатные и трехкомнатные. Однокомнатные – первая недвижимость молодежи, молодых семей. С них обычно «начинается» жилье. 

Это достаточно очевидно. А вот трешки? 
Трешки - это история про следующий шаг. Мы взяли однокомнатную, мы в ней поженились и родили ребенка. Родили второго – получили материнский капитал, нам стало тесно. И смысл уже брать двухкомнатную? Нужно, чтобы у родителей была своя спальня, у детей - детская. Поэтому трёшка. 

А есть ли какие-то неочевидные признаки хороших квартир? 
Инфраструктура очень важна. Сейчас везде есть магазины, но что еще мы учитываем – наличие образовательных и спортивных учреждений, транспортную развязку, парковку, управляющую компанию и т.д. То есть ты заходишь во двор и видишь, что вообще происходит здесь. Размер коммунальной оплаты – тоже люди всегда задают этот вопрос, потому что она зависит от района и конкретного дома. Окружение. Иногда это видно уже со двора: какие машины припаркованы, разбросаны ли бутылки, как охраняется двор. Это не зависит от элитности или неэлитности: это может быть двор, в котором четыре обычные «ленинградки» стоят, но там всё очень ухожено, хорошая детская площадка и чувствуется «хозяйская рука». Видно, кто встречает тебя у подъезда, входит-выходит. Это тоже внушает людям доверие и понимание, что в этом месте хочется жить.