Прецедент обманутой пенсионерки. Как спастись от реальных и мнимых жертв мошенников

«Кейс Долиной». О том, что это за прецедент и как он в одночасье поставил с ног на голову правоприменительную практику на рынке недвижимости, знают уже все. Эта схема даже послужила толчком к пересмотру закона «Об ипотеке», разговоры об этом уже идут в Государственной Думе. В этом материале мы не будем искать ответ на вопрос «кто виноват?», гораздо важнее, на наш взгляд, попытаться понять, что делать добросовестным покупателям квартир? Ведь по разным оценкам на сегодняшний день по всей стране число семей, пострадавших в результате аннулирования сделок перевалило за три тысячи. Если умножить это число на среднюю минимальную стоимость жилья — условные 5 млн руб. — получим совокупную финансовую потерю добросовестных покупателей в 15 млрд руб.

Более того, сегодня от «зомбированных мошенниками старушек» страдают не только единичные покупатели, трясёт весь рынок недвижимости и резонирует судебная система. Чтобы узнать, как «кейс Долиной» работает в Омске, мы поговорили с экспертами — директором «Центра недвижимости и ипотеки» Ольгой Лысенко и специалистом компании «Земляницына-риэлт» Валентином Квиндтом.

На сегодняшний день по всей стране число семей, пострадавших в результате аннулирования сделок перевалило за три тысячи. Если умножить это число на среднюю минимальную стоимость жилья — условные 5 млн руб. — получим совокупную финансовую потерю добросовестных покупателей в 15 млрд руб

— Ольга Владимировна, как повлияла эта ситуация на рынок вторичного жилья?

— Сейчас, когда нам звонят покупатели, первый их вопрос: продавец — пожилой человек? Мы, конечно, всегда озвучиваем алгоритм сделки. И если раньше чистая продажа всегда радовала покупателя, то сегодня сделка с последующей покупкой жилья продавцу, даже более длительная по времени, всегда предпочтительнее. То есть, если человек продал вам однокомнатную квартиру, а себе тут же на эти же деньги с добавлением своих средств покупает двухкомнатную, то в этом случае все деньги распределяются целевым образом и это безопасно. Далее, если раньше нашим покупателям не нравилось, когда собственники — дети, потому что нужно было дольше ждать оформления документов с участием органов опеки, то сейчас наоборот, такие более безопасны, поскольку они нотариальные. Весь процесс осуществляется строго под контролем нотариуса. Допустим, продают однокомнатную квартиру, но без сопутствующей сделки по покупке двухкомнатной, нотариус никогда такую сделку не зарегистрирует. Отчуждение всегда оформляется нотариально, а покупка — это уже простая письменная сделка. Что же касается спроса на вторичку, нет, спрос не упал и цены из-за ситуации с Долиной не падают. Чуть-чуть, конечно, квартиры снижаются в цене, но это общий тренд в балансе спроса и предложения. Думаю традиционно под конец года люди вновь захотят вложить средства в недвижимость и цены вновь поднимутся.

— А в Омске есть примеры «кейса Долиной»?

— Да, у нас есть аналогичная ситуация. Вот уже, наверное, месяцев пять идёт разбирательство практически по сценарию Долиной. Тоже была куплена квартира. Молодая девушка с ребёнком, ипотечная сделка с материнским капиталом. То есть проверка была достаточно серьёзная, но в итоге, когда все деньги уже были переведены продавцу, в том числе и маткапитал (он переводится не в моменте, а позже), продавец отказался выселяться из квартиры. Это сейчас наиболее резонансное дело в Омске. Мы все очень пристально следим за процессом и ждём, какой будет результат. Больше таких примеров в Омске я пока не знаю, но вероятность того, что они появятся, практически 99%, — комментирует Ольга Лысенко.

Главный аргумент, который используют продавцы, оспаривая сделку купли-продажи в суде «я не отдавал отчёта в своих действиях, находился под психологическим давлением, не понимал, что делал». Есть даже случаи, когда к покупателям уже через несколько лет после переезда в купленное честным путём жильё, приходят дети или наследники бывшего хозяина и предъявляют медицинские справки о его недееспособности. Причём основанием для аннулирования договора может служить и тот факт, что недееспособность продавца была признана уже после его подписания. Да, и такой вариант возможен. 

Сейчас покупатели выбирают более долгие, но безопасные цепочные сделки (когда продавец сразу покупает новое жильё) и предпочитают нотариальные договоры, в том числе с участием детей, так как весь процесс проходит под строгим контролем.

— Валентин, может ли справка от врача-психиатра, полученная продавцом недвижимости, обезопасить покупателя от расторжения сделки?

— Существует несколько справок от врача-психиатра. Чаще всего пользовались справкой о дееспособности, она основывается на том, что человек не состоит на учёте в наркологическом и психоневрологическом диспансере. Но она легко оспаривается, потому что тот факт, что человек не состоит на учёте, не означает, что у него нет проблем. Много тех, кто просто никогда не обращался к врачам. Опять же, существуют разные ментальные нарушения, например, шизофрения не мешает человеку принимать какие-либо решения и принимать их самостоятельно.

Существует справка о сделкоспособности. Она уже относится непосредственно к сделкам купли-продажи недвижимости. И в этом случае психиатр, или даже консилиум специалистов выдаёт заключение о том, что человек осознанно принимает решение о купле-продаже недвижимости. Такие справки у нас выдают в психиатрической больнице на Куйбышева, её стоимость 3400 рублей, если делать справку в больнице. Можно также воспользоваться выездной услугой врача-психиатра. Выездное освидетельствование стоит 4600 рублей, в частных клиниках выездное освидетельствование — от 4 тыс. рублей. Этот вариант я настойчиво рекомендую, потому что, если мы делаем это в больнице, и нам дают справку, которая действительно несколько дней, в таком случае её можно оспорить. Аргумент будет звучать так: сегодня, когда я проходил к врачу, со мной всё было хорошо, а через три дня мне резко стало плохо, и я пеняю на свою невменяемость. Такие сделки тоже оспариваются. Если же психиатр выезжает и даёт своё заключение непосредственно в момент подписания договора, тогда у покупателя больше шансов отстоять свои права, всё будет зависеть в итоге от того, на чью сторону встанет суд. Итак, резюмируя: стоит ли эту справку заказывать? Да, стоит. Защитит ли она в полной мере? Нет. На данный момент это демонстрирует судебная практика. Кроме того, я консультировался у специалистов психиатрической больницы, на 100% этот документ покупателя всё равно не защищает, — считает Валентин Квиндт.

Существует справка о сделкоспособности — заключение психиатра или консилиума, что человек осознанно решает купить или продать недвижимость. Её можно получить в больнице (3400 руб.) или с выездом врача (от 4000 руб.). Выездное освидетельствование я настоятельно рекомендую: если справка сделана заранее, её могут оспорить, заявив, что состояние изменилось. Заключение в момент сделки даёт больше шансов, но и оно не гарантирует полную защиту — судебная практика и специалисты это подтверждают.

Мошенники используют схемы по отъёму жилья уже не первый год. С печальной регулярностью в разных регионах страны инфоповодами становятся истории о пенсионерах, которые продали своё единственное жильё, сняли со счёта все сбережения и отдали злоумышленникам. Понять, почему это происходит, не представляется возможным, ведь о реальной опасности «безопасных счетов», недопустимости бесед по телефону с «сотрудниками ФСБ или Банка России», категорическом отказе от получения посылок по коду, который также нужно продиктовать по телефону и т. д. буквально кричат из каждого утюга. Но люди продолжают добровольно расставаться со своими деньгами. Их, конечно, жаль, но почему в конечном итоге должны страдать добросовестные покупатели недвижимости? Чтобы этого не допустить сегодня серьёзно усложняется весь алгоритм сделки.

— Сейчас каждый представитель покупателя и продавца подстраховывает себя самыми разными способами. Мы для себя решили так: раз мы несём ответственность за продаваемое жильё и перед продавцом, и перед покупателем, перед покупателем даже в большей степени, значит, если это человек в возрасте, мы однозначно берём справку у психиатра и нарколога на день сделки. Это обязательно. Если это пожилой человек, то на сделке в обязательном порядке присутствует кто-то из родственников. Мы готовим два заявления. Одно заявление подписывает продавец, в заявлении говорится, что он понимает свои действия и продаёт квартиру не под влиянием мошенников. Второе заявление подписывает кто-то из родственников. Они подтверждают, что в курсе происходящей ситуации, знают, что их близкий продаёт своё жильё, и если он переезжает к ним, или у него есть дополнительное жильё, обозначают это. То есть мы и себя, как агентство, таким образом подстраховываем, и подстраховываем продавцов и покупателей. Ещё у нас есть такой инструмент, который мы покупаем за деньги — дополнительная проверка, которую мы заказываем, чтобы проверить и продавца, и объект недвижимости. Таким образом у нас собирается полное досье на ту недвижимость, с которой мы работаем. Сейчас мы такие проверки проводим в каждом случае, независимо от возраста продавца, — говорит Ольга Лысенко.

Ольга Владимировна считает нонсенсом тот факт, что сегодня по сценарию Долиной в некоторых регионах расторгают сделки, заключённые даже пять лет назад, хотя срок исковой давности в данном случае три года. Есть прецеденты, когда и молодые люди начинают заявлять иски об аннулировании сделки, пытаясь официально признавать себя «не в своём уме».

— Поэтому, наверное, сейчас безопаснее всего покупать квартиры в новостройках, там всё чисто и прозрачно. Тем более что все средства находятся на эскроу счетах, а квартиры продаются уже с готовыми документами. Вот так кардинально поменялась ситуация. Раньше опасно было вступать в долевое строительство, рискуя стать обманутым дольщиком, сейчас гораздо рискованнее покупать вторичное жильё.

Сейчас безопаснее всего покупать квартиры в новостройках — там всё прозрачно, средства на эскроу-счетах, а документы готовы. Раньше было рискованно вступать в долевое строительство, а сейчас опаснее покупать вторичное жильё.

— На вторичном рынке ведь есть и дополнительные подводные камни, например, пресловутые права третьих лиц.

— На самом деле при покупке вторичной недвижимости подводных камней достаточно много. Например, человек в своё время отказался от приватизации, но прописан в этой квартире, вы его не выпишете никаким образом. Если только он сам не выпишется. По закону он имеет полное право на проживание в этой квартире. Для меня это тоже не совсем понятно и обоснованно, но это уже мои эмоции. По факту, если человек отказался от приватизации, то он отказался и от доли в этой квартире, но почему-то государство его таким образом подстраховало, что он может там проживать без права собственности. В квартире уже новые собственники, а он будет приходить и спокойно там жить. На мой взгляд. Это как-то совсем нелогично. Так что каждую квартиру нужно проверять очень тщательно. Во-первых, всех прописанных, и всегда нужно просить не только копию лицевого счёта, а ещё и поквартирную карту, чтобы увидеть историю этой квартиры. Кто и когда там был прописан, где эти люди сейчас. Далее, мы просим предоставить предыдущие документы на квартиру, чтобы увидеть, не «перекраивали» ли хозяева её, потому что узаконить перепланировку иногда совершенно невозможно. Если они прорубили проём в несущей стене, или присоединили балкон, установили дополнительную батарею, утеплили или перенесли мокрые зоны — всё это может стать дополнительной проблемой. И всё это нужно очень внимательно проверять. Поэтому лучше всего, конечно же, покупать жильё со специалистом, которому вы заплатите определённую сумму, но он будет нести ответственность за сделку и тщательно всё проверит. Да, это тоже не стопроцентная гарантия, но процентов на 90% вы будете подстрахованы, — поясняет Ольга Лысенко.

Возвращаясь к основной теме нашей встречи с экспертами, сто́ит сказать, что «кейс Долиной», как брошенный камень спровоцировал круги по воде и в негатив, и в позитив. С одной стороны, законодатели экстренно предлагают новые законопроекты, которые кардинально изменят правила игры на рынке недвижимости. С другой — теперь схему, когда у продавца остаётся всё, а перед покупателем маячит банкротство или многолетние кредитные обязательства, ловкие авантюристы стали апробировать уже и при продаже автомобилей, и в других крупных сделках. Интернет завален мемами на эту тему: «в ресторане я не отдавал себе отчёта в своих действиях, находился под влиянием алкоголя, требую вернуть мне пропитые деньги». Но всё-таки, каковы перспективы «кейса Долиной»?

«Кейс Долиной» запустил цепную реакцию. Законодатели спешно меняют правила, а мошенники переносят схему на другие крупные сделки — от автомобилей до бытовых услуг, о чём уже шутят в сети. 

— Валентин, как вы считаете, что должен предпринять законодатель, чтобы «обманутые бабушки» не кидали на деньги добросовестных покупателей?

— То, что вносятся законопроекты, которые, как минимум, будут ставить палки в колёса мошенникам, и «обманутым бабушкам» — это уже хорошо. Заранее предугадать, как эти законы будут работать пока сложно, до тех пор, пока не сформируется правоприменительная практика, мы до конца этого не поймём. И ещё важный момент: мы не всегда точно знаем, мошенники ли руководят продавцом, или (в связи с участившимися случаями) спекулянты, внуки, или сами бабушки выступают в роли мошенников. Здесь вопрос открытый. Конечно, сейчас на волне «кейса Долиной» число таких примеров вырастет, но, так как это уже вызвало огромный резонанс, уровень настороженности у участников сделок растёт. Поэтому не думаю, что дальше будет больше таких случаев. Всплеск пошёл, но он скоро должен утихнуть. Ну а вообще, наверное, самый верный вариант – это не надеяться на то, что суд встанет на твою сторону, что депутаты примут какие-то новые, правильные законы, а просто страховать свой титул (полис, который защищает владельца недвижимости от риска утраты права собственности из-за юридических проблем, связанных с прошлым объекта. Объектом защиты выступает не сама недвижимость, а права на неё, которые переходят от предыдущего владельца). Да, ты платишь дополнительные деньги, но при этом в спорном случае будешь разбираться со своей страховой компанией, и на какую сумму ты застраховал титул, ту она тебе и вернёт.

Самый верный вариант — не надеяться на суд или новые законы, а страховать титул (полис, защищающий право собственности). Да, это дополнительные расходы, но в случае спора вы получите от страховой компании сумму, на которую застраховали свои права.

Есть ещё одна инициатива, про которую я читал: если сделка признается недействительной, продавцу придётся вернуть деньги, которые покупатель затратил на покупку его квартиры. Это по-честному, я считаю, но, опять же, если деньги ушли мошенникам, то продавец остаётся ни с чем. Возникает вопрос: почему покупатель должен нести ответственность за ошибки продавца? Это не честно в любом случае. Да, жалко бабушек, но решение они принимали самостоятельно, покупатель в этой схеме ни в чём не виноват и нести за это ответственность вообще никак не должен.

Пока итог «кейса Долиной» таков: певица заработала колоссальные репутационные потери и режим отмены, но осталась при квартире. Мошенники — с деньгами. Покупатель без денег, без квартиры и с перспективой дальнейших судебных разбирательств. 3 декабря, после поданной жалобы, Верховный суд истребовал её дело из Хамовнического районного суда Москвы и Второго кассационного суда общей юрисдикции. Напомним, нижестоящие инстанции отказали ей в праве собственности. Какое решение вынесет Верховный суд пока не ясно. Продолжаем следить.  

Текст: Марина Неупокоева

Фото предоставлены героями публикации и сгенерировано freepik.com