Не вставая с дивана. Как оформить ипотеку и сэкономить деньги и время?

Чтобы получить кредит на жильё и оформить сделку с недвижимостью, раньше нужно было собрать целую кучу справок и потратить массу времени. Сейчас банки предлагают сервисы, которые позволяют значительно ускорить и упростить процесс. В некоторых случаях вообще весь путь – от выбора кредита до получения свидетельства о регистрации собственности – можно пройти, не вставая с дивана.

Как оформить ипотеку с нуля и что делать, если уже есть другие кредиты, но жилищный срочно нужен – пошаговая инструкция от экспертов Центробанка.

Шаг 1. Выбираем кредит

Этот шаг в наши дни можно действительно сделать, не вставая с дивана.

Для начала изучаем льготные ипотечные программы – если получится в них поучаствовать, можно неплохо сэкономить на процентах. Благодаря государственным субсидиям, ставка по кредиту может оказаться намного ниже рыночной. Поэтому выбираем разные банки и изучаем, сравниваем предложения. Удобнее всего это делать на сайтах финансовых маркетплейсов. Но нужно удостовериться, что точно находимся на официальном сайте финансовой организации. Для этого проверяем контакты кредитора в справочнике Банка России.

Первым делом за выгодными условиями можно обратиться в банк, где получаем зарплату – своим клиентам кредитные организации часто предлагают выгодные условия.

Можно начать и сразу с выбора квартиры или дома. Крупные застройщики, как правило, сотрудничают с банками и разрабатывают специальные ипотечные программы со ставками ниже рыночных. Условия изучаем подробно – чтобы выбрать действительно выгодные предложения, а не попасться на маркетинговые уловки.

Шаг 2. Подаём заявку

Подаём предварительную заявку – на сайте, в мобильном приложении или в офисе банка. Можно сделать это и через финансовый маркетплейс – так одна заявка попадёт на рассмотрение сразу в несколько банков.

В заявке указываем:

• примерную стоимость недвижимости;
• размер первоначального взноса;
• сумму и срок кредита.

Из документов, кроме подтверждающих личность, чаще всего требуется подтверждение дохода – обычно это справка по форме 2-НДФЛ, справка о доходах самозанятого из приложения «Мой налог» или другой подтверждающий документ. Отметим, что у зарплатных клиентов банки часто не запрашивают финансовые документы.

Чтобы оформить ипотеку по льготной программе, понадобятся дополнительные бумаги. Например, для семейной – свидетельства о рождении детей. Все эти документы обычно тоже можно загрузить через сайт или приложение банка. Решение по заявке обычно занимает один-два дня.

Ещё проще оформить заявку будет при помощи цифрового профиля. Многие банки подключили такую технологию. Она объединяет базы данных из государственных информационных систем. Чтобы подать документы через такой сервис, нужно авторизоваться через портал «Госуслуги» и дать банку согласие на запрос и обработку ваших данных. О решении по кредиту в этом случае банк сообщит уже через пару часов, а иногда и минут.

Если планируете брать ипотеку с созаёмщиком или поручителем – сразу отправляйте в банк информацию и о них.

Когда получите предварительное решение – уже точно будете знать, какая сумма вам доступна и на каких условиях. Учитывайте, что у предложения есть срок действия – его определяет банк. Обычно это от трёх месяцев до полугода – на поиск подходящего жилья.

Шаг 3. Выбираем недвижимость. Как снизить процентную ставку на этом этапе?

Новое жильё

Мало кто знает, но на этапе подбора недвижимости можно снизить процентную ставку ещё на 1%.

У многих банков есть своя база жилья или специальные предложения по определённым объектам. Если выбрать недвижимость среди них – процентная ставка будет меньше на 0,5–1%.

В других случаях квартиру или дом легче всего подбирать на сайтах или в приложениях застройщиков, агрегаторов недвижимости или площадках с объявлениями. Не останавливайтесь сразу только на одном варианте – рассмотрите несколько, обсудите важные нюансы с продавцами.

Выбирая недвижимость, можно снизить процентную ставку.

Выбирая квартиру в строящемся доме, выясните в банке, сотрудничает ли он с выбранным застройщиком. С компаниями-партнёрами проблем не возникнет.

Если у застройщика нет соглашения с вашим банком, уточните у кредитора, может ли он одобрить такую сделку и какие документы для этого понадобятся. Ещё один вариант – узнать у застройщика, с какими банками он сотрудничает. Не исключено, что их ипотечные предложения вам тоже подойдут.

Вторичное жильё

Здесь понадобится оценка недвижимости – это требование банков, необходимое для подтверждения, что цена недвижимости соответствует рыночной. Это своеобразная страховка для кредитора – если заёмщик перестанет платить и кредитной организации  придётся выставлять заложенную квартиру на торги, он должен быть уверен, что сумма от продажи покроет долг.

У каждого банка есть список компаний-оценщиков, с которыми он сотрудничает. Заказать и оплатить их услуги чаще всего можно дистанционно. Но при этом вы вправе выбрать и другого оценщика, если он соответствует требованиям закона и у него есть:

• квалификационный аттестат по оценке жилой недвижимости;
• страховка профессиональной ответственности;
• он состоит в саморегулируемой организации оценщиков.

Для оценки жилья специалисты или приедут к вам – чтобы провести экспертизу, или запросят фотографии всех комнат. Обычно вся процедура занимает два-три дня. Если получите результат самостоятельно, нужно перенаправить его в банк. Либо оценщик вышлет отчёт напрямую кредитору. Документ отразится и в вашем личном кабинете или приложении банка.

Как правило, банк заранее предупреждает, насколько стоимость квартиры по договору может отличаться от цифры оценщиков. Если вы укладываетесь в нужный диапазон, передавайте информацию о квартире в банк. На этом этапе кредитору нужно также предоставить данные продавца. Вот основные из них:

• копию паспорта;
• бумаги, которые подтверждают его право собственности на недвижимость;
• согласие супруга, если квартира была куплена в браке и другие документы.

После того, как продавец и недвижимость пройдут проверку службы безопасности банка, он или одобрит или откажет в сделке. Здесь у каждого кредитора свои правила – например, отказ возможен, если дом вошёл в программу реновации или продавец действует по доверенности от иностранного гражданина.

Шаг 4. Оформляем страховку

Страхование вашей будущей недвижимости при оформлении ипотеки – обязательное требование всех банков. Кроме того, кредиторы почти всегда предлагают заёмщикам застраховать свою жизнь и здоровье, чтобы снизить процент по кредиту. Как правило, банки рекомендуют страховые компании, которые входят с ними в одну бизнес-группу. Это удобно – полисы автоматически добавляются в личный кабинет или приложение банка. При этом вы можете самостоятельно выбрать страховую компанию с более выгодными для вас условиями. В этом случае нужно будет самостоятельно отправить сканы страховых договоров в банк.

Перед покупкой полиса убедитесь, что выбранная компания соответствует критериям вашего банка. На сайте любой кредитной организации можно найти полный список требований к страховщикам и перечень компаний, которые точно им отвечают.

Некоторые банки заранее заключают со страховыми компаниями-партнёрами коллективные договоры страхования. Присоединиться к такому договору и оплатить страховку можно прямо во время сделки. Отметим, что условия и тарифы для всех заёмщиков стандартные, скорректировать их лично под себя не получится. Также учитывайте, что банки нередко берут большие комиссии за подключение к такому договору.

Шаг 5. Заключаем сделку

Оформление договора купли-продажи вторичного жилья происходит, как правило, в отделении банка. Покупка квартир в новостройке – чаще всего в офисе застройщика.

Подписать документы с продавцом и с банком можно как в бумажном виде, так и в электронном. Кстати, когда вы оформляете ипотеку и проводите сделку купли-продажи онлайн через банк, ставка по кредиту нередко снижается ещё на 0,1–0,5%. Это происходит за счёт того, что такой способ выгоднее для банка – он экономит время и деньги на проверках и документообороте.

Подписать документы можно как в банке, так и онлайн.

Чтобы подписать документы онлайн, всем участникам сделки – заёмщику, поручителю, продавцу – нужна усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Иногда их выпускают банки или застройщики, но действует такая подпись только для оформления договоров в специальном банковском приложении. Эта услуга платная.

Получить электронную подпись можно и самостоятельно. Для этого надо обратиться в удостоверяющий центр – пройти идентификацию и получить флешку, которая позволит вам подписывать электронные документы с помощью УКЭП. Такая подпись будет действовать для любых видов сделок, правда, стоит её оформление 3000–4000 рублей (в зависимости от региона).

Некоторые банки разрешают оформлять документы с помощью подписи, выпущенной в приложении «Госключ». В этой программе можно получить её самостоятельно и бесплатно. Для оформления нужны:

• подтверждённая учётная запись на портале «Госуслуги»;
• загранпаспорт нового образца;
• смартфон с NFC-модулем. Аббревиатура означает «коммуникация ближнего поля» или «связь ближнего действия». Это означает, что устройства, которые поддерживают технологию и находятся близко друг к другу, могут обмениваться данными без проводов, подключения к интернету или сопряжения по Bluetooth.

Электронную подпись можно использовать не только для оформления сделок по ипотеке, но и для других операций – подробнее о том, как её выпустить и для чего она нужна, можно узнать на «Госуслугах».

Когда идентификация пройдена, у всех участников сделки уже есть электронная подпись, а необходимые документы загружены в электронном виде в личный кабинет или приложение банка, можно подписать договоры дистанционно без визита в банк. 

Ваше личное присутствие не требуется банку в трёх случаях:

• вы уже обслуживаетесь в банке, который оформляет сделку;
• вы подали заявку на кредит через финансовый маркетплейс, и он проверил вашу личность;
• вы раньше сдавали биометрические данные (фото и запись голоса) и берёте кредит в банке-участнике Единой биометрической системы.

Есть и такие документы, которые пока не существуют в электронном формате. Например, если сделка оформляется с использованием материнского капитала. В этом случае вы должны выделить детям доли в квартире – понадобится обращаться в органы опеки и к нотариусу. Документы они выдают только в бумажном виде. Их сканы вы можете отправить в банк на этапе одобрения сделки, но перед оформлением договора нужно будет показать их оригиналы.

Расчёт между продавцом и покупателем чаще всего проходит онлайн. Через специальный счёт эскроу – при покупке строящегося жилья. Или через номинальный счёт – в случае сделок со вторичным жильём.

Есть и ещё один способ – расчёты через аккредитив. Некоторые банки предлагают выпустить его в электронном виде. Но чаще этот документ оформляют в отделении банка.

Без визита в банк не обойтись и в случае, когда покупатель передаёт продавцу деньги через банковскую ячейку.

Электронную подпись можно использовать не только для сделок по ипотеке, но и для оформления других документов.

Шаг 6. Регистрируем документы в Росреестре

Следующим шагом отправляем в Росреестр заявления о перерегистрации права собственности на недвижимость, договор купли-продажи и кредитный договор. Ведомство меняет владельца и переоформляет залог на квартиру, если у продавца тоже была ипотека.

• Если покупаете квартиру в строящемся доме, Росреестр зарегистрирует право собственности только после сдачи дома. Застройщики передают документы в ведомство сами.
• В сделках со вторичным жильём:

• если участники оформляли договоры в бумажном виде, то продавец, покупатель или посредник (с доверенностью) должны лично прийти в МФЦ или отделение Росреестра.
• Когда договоры оформляются в электронном виде, то продавец и покупатель могут подписать заявления в Росреестр с помощью электронной подписи и отправить их на регистрацию через сайт ведомства или через ипотечный банк.

Росреестр регистрирует сделку от двух до четырнадцати дней. Если документы отправляет банк, вы получите уведомление о регистрации права собственности в вашем банковском приложении или личном кабинете. В других случаях нужно заказать выписку Росреестра – через «Госуслуги» или МФЦ.

На этом этапе недвижимость становится вашей, хоть и находится в залоге. Остаётся только вовремя гасить платежи.

Если у вас есть официальный доход, вы имеете право оформить налоговый вычет и вернуть часть денег – не только за покупку недвижимости, но и за проценты по ипотеке. Это можно сделать дистанционно через личный кабинет на сайте ФНС.

Риски при покупке жилья в кредит

Риски в основном такие же, как и при любых сделках с недвижимостью:

• Если вы покупаете квартиру на этапе строительства, есть вероятность, что работы затянутся. Это грозит дополнительными расходами на съёмное жилье. Особенно если одновременно с арендой вы выплачиваете и кредит.
• При покупке вторичного жилья ваши права на недвижимость могут оспорить, например, неожиданно объявившиеся наследники. Тогда вы останетесь и без квартиры, и без денег. А если взяли ипотеку – ещё и в долгах. Отметим, что при покупке жилья в ипотеку такие риски обычно ниже – банк тщательно проверяет все документы на квартиру.

Для покупателей квартир в новостройках банки, как правило, составляют собственные списки надёжных застройщиков. Вероятность, что они задержат сдачу дома, минимальна. В сделках со вторичным жильём – если документы продавца вызывают у банка подозрения, он просто откажет в кредите.

Предлагают кредиторы клиентам и платные сервисы – проверку юридической чистоты сделки. Однако за такую услугу придётся заплатить от 7000 до 40 000 рублей. Цена зависит от разных факторов: какое жильё вы покупаете – квартиру или дом, в каком регионе, на первичном или вторичном рынке. Как правило, в результате вы получаете полный список рисков и рекомендации, как их снизить.

Когда банк не готов компенсировать вам потери, для полной уверенности можно застраховать права собственности на недвижимость. Такие полисы тоже стоят недёшево – от 0,1 до 1% цены квартиры, но снижают риск серьёзных потерь. Если внезапно появятся другие владельцы и суд по их требованию аннулирует сделку, стоимость жилья компенсирует страховая компания. Банки часто предлагают купить такие полисы у страховщиков-партнёров. Но при выборе стоит изучить предложения разных компаний – не исключено, что сами вы найдёте более выгодные условия.

Дистанционное оформление ипотеки считается безопасным – сведения из цифрового профиля хранятся в надёжных государственных информсистемах, а данные банки получают и передают по закрытым каналам связи.

Электронная подпись также хорошо защищена. В отличие от обычной ручной, подделать её практически невозможно.

Утечка данных возможна только если вы сами ненамеренно даёте мошенникам доступ к онлайн-банку или профилю на портале «Госуслуги». Поэтому не называйте посторонним свои пароли, коды из СМС, не переходите по подозрительным ссылкам и не передавайте флешку с ключом от электронной подписи другим людям. На устройствах, где вы храните свои документы и электронную подпись, должен стоять надёжный пароль и антивирус.

В следующем выпуске «ФинГрама» расскажем всё о льготной ипотеке, низких процентных ставках от застройщика и как оформить налоговый вычет в двойном размере за покупку жилья в кредит.