Ажиотажный спрос и массовые отказы? Что происходит на рынке ипотечного кредитования в Омске

По статистике чуть больше половины всех банковских кредитов составляют ипотечные займы. На ипотеке зарабатывают банки, строителям гарантирован стабильный спрос на строящиеся объекты, следом подтягивается рынок стройматериалов, транспортная отрасль, получается, что фактически ипотека служит одним из драйверов роста экономики. Насколько устойчив этот драйвер сегодня, в условиях существенного роста ставок ипотечного кредитования? Об этом «Трамплин» поговорил с экспертами омского рынка недвижимости.

Возможны варианты

Начнём с того, что существует два вида ипотечных займов – льготные (с господдержкой) и рыночные. Вторые, естественно, дороже. При этом многие ошибочно полагают, что жилищный кредит на выгодных условиях – удовольствие для избранных. Это не так.

Во-первых, условия той самой льготной ипотеки распространяются на большинство граждан, имеющих российское гражданство и стабильную официальную зарплату. Да, каждый банк предъявляет свои условия к потенциальным заёмщикам по этой программе, но шанс есть. Процентная ставка по такому кредиту 8%, планируется, что действовать программа будет до 1 июля 2024 года. Важно: купить квартиру или частный дом на вторичном рынке с помощью льготной ипотеки нельзя, она распространяется только на квартиры в строящихся домах, готовое жильё от застройщика и земельные участки под строительство индивидуального жилого дома. Ну и последняя информация: о росте стоимости льготной ипотеки приблизительно на 2%, т. е. до 10% уже в ноябре, посмотрим, скоро узнаем.

Во-вторых, можно рассмотреть вариант «Семейной ипотеки» со ставкой 6%. Он подойдёт семьям с одним и более детьми, рождёнными с 2018 года, а также родителям, воспитывающим ребёнка с ограниченными возможностями здоровья. На заёмные средства в рамках этой программы можно купить жильё в новостройке или дом с земельным участком. Важно: сумма первоначального взноса – от 20 % (многие банки заявляют от 20,1%).

Третий вариант – ипотека для специалистов в сфере IT – наиболее выгодное на сегодняшний день предложение, но и условия жёсткие. Процентная ставка по такому кредиту 5%. Но! Заёмщик должен официально работать в аккредитованной компании, а его заработная плата в городе-миллионнике, таком как Омск, до вычета НДФЛ должна составлять 120 000 руб. На вторичное жильё программа также не распространяется.

Есть ещё сельская ипотека – максимально выгодный кредит, всего 3% годовых с первоначальным взносом от 10%. Но в данном случае покупатель должен приобрести недвижимость или самостоятельно построить дом в деревне или селе с численностью населения не более 30 000 человек на максимальную сумму в 6 млн руб. Если покупать дом у юридического лица (застройщика), он должен быть не старше трёх лет. У физического – не старше пяти лет.

Кредитная математика

Если ни одна из версий кредитования с господдержкой вам не подходит, можно самостоятельно проанализировать рыночные предложения. Ставки рыночной ипотеки размещены в открытом доступе на нескольких сайтах-агрегаторах.

На момент написания этого материала согласно кредитному калькулятору банка ВТБ, чтобы взять на 20 лет ипотеку на вторичную квартиру стоимостью 4 295 000, заёмщик должен получать 80000 рублей в месяц. Меньшая сумма недостаточна для оформления займа. Первоначальный взнос – 763305 руб. Процентная ставка 17%, ежемесячный платёж – 51083 руб.

Калькулятор Сбера на сайте «Домклик» при примерно той же стоимости жилья и том же размере первоначального взноса предлагает ставку в 19,7% и ежемесячный платёж 58063 руб. При этом предполагаемый доход заёмщика – 75482 руб. Если вы не являетесь зарплатным клиентом «Альфа банка», при тех же исходных вводных первоначальный взнос должен составить 20% от суммы кредита – 848220 руб. Ставка 16,69%, платёж – 48664. Банк «Открытие» предлагает ставку в 17,64% при ежемесячном платеже 54478 и заявляет необходимый доход – 83812 руб.

Цифры, конечно, не очень стимулируют взять на себя дополнительные финансовые обязательства на долгие годы. Или всё же решиться? Что сегодня происходит на рынке ипотеки с точки зрения статистики спроса? Чего стоит бояться и к чему объективно готовиться потенциальным покупателям недвижимости? Насколько объективны сегодняшние цены на новые квартиры? Что покупать: новостройку или вторичное жильё? С этими вопросами мы обратились к экспертам: Татьяне Дель, руководителю АН «Тандем-Т», Юлии Баранок, руководителю отдела ипотеки АН «Ледон» и Ольге Лысенко, директору АН «Омский центр недвижимости и ипотеки».

Спойлер: специалисты единодушны практически по всем аспектам.

Татьяна Дель, руководитель АН «Тандем-Т»

Качели спроса

– Конечно, после последнего заседания Центробанка, когда ключевая ставка выросла на два пункта, ставка по ипотеке на вторичное жильё поднялась с 12% до 16%–17% годовых. Это очень много, и, конечно же, спрос на вторичное жильё снизился. Чего не могу сказать по поводу спроса на первичное жильё – на квартиры от застройщиков, либо на строительство дома как на территории города Омска, так и за его пределами, потому что в этом сегменте программы остались неизменными. Я бы даже сказала, что в этот период наоборот спрос увеличивается.

Возвращаясь к вторичному жилью, моё мнение: цена на него начнёт потихоньку падать. И первые, кто будет снижать стоимость, – те, у кого горят сроки, кому нужно быстро продать квартиру и взамен себе что-то купить. Таких клиентов много, они готовы реально смотреть на ситуацию и сбрасывать цену.

Что же касается новостроек, то сегодня застройщики активно поднимают их стоимость под растущий спрос. Можно на конкретных цифрах сравнить вторичное жильё и новостройку. Возьмём для примера заём в 5 миллионов рублей. Столько стоит 3-комнатная квартира в хрущёвке, в самом обычном формате, без роскоши. И столько же стоит однокомнатная в новостройке. В старой трёхкомнатной – 50 кв. м., в новой однокомнатной – 43 кв. м. За вторичное жильё с минимальным первоначальным взносом платёж будет около 60 тысяч рублей, а за новое – 25 тысяч рублей. Разница колоссальная, и многие покупатели сейчас рассматривают именно такой формат.

Стимул для покупателей

При этом, стоит отметить, что застройщики начинают предлагать покупателям дополнительные стимулирующие спрос программы, такие как траншевая ипотека, которая буквально взорвала наш рынок. Это очень выгодно. Вы вносите первоначальный взнос 20%, можно также использовать материнский капитал, а затем вся сумма кредита делится на транши. Первый транш вам дают 20 или 30% от общей суммы кредита, таким образом в период строительства у вас минимальный платёж от 4 до 10 тысяч рублей в зависимости от того, квартиру какой площади вы выбрали. А уже когда дом сдаётся – платежи полноценные, 20–26 тысяч рублей. Тратить 60 тысяч рублей в месяц на вторичку, конечно же, сейчас не каждая среднестатистическая семья может себе позволить. Что же лучше сделать? На мой взгляд, если остро стоит вопрос в покупке недвижимости именно сейчас и у вас есть минимальная сумма или материнский капитал – покупать в любом случае. Повторюсь, всё зависит от того, насколько остро стоит вопрос о переезде. Если нет другого варианта, чем купить вторичное жильё, не нужно переживать. Моё мнение: ставка к весне должна понизиться и можно будет сделать рефинансирование займа.

Ещё одна программа, которую предлагают застройщики – ипотека без первоначального взноса. На мой взгляд, это очень хорошее решение для тех, у кого вообще пока нет денег. Но в Омске застройщиков не так много, как кажется на первый взгляд, и как таковой конкуренции между ними нет. Все новые жилые комплексы разлетаются как горячие пирожки. В других регионах застройщиков гораздо больше, соответственно, есть множество различных программ для покупки новостройки. У нас же, к сожалению, только отдельные застройщики предлагают траншевую ипотеку и единственный – ипотеку без первоначального взноса. И у него просто аншлаг, на сегодняшний день выбрать что-то интересное уже практически невозможно.

В целом я считаю, цена на недвижимость, и в частности на новостройки, будет подниматься как минимум до весны, и застройщики об этом прямо говорят. Что касается ставки на вторичное жильё, я уверена, она также ещё будет подниматься. Но это не повод для отказа от сделки. Сегодня банки подстраиваются под все эти реалии и предлагают дополнительные программы для заёмщиков. К примеру, «Купить ставку». На мой взгляд, это очень интересное предложение. Что это такое: например, на сегодняшний день ставка 16,5% годовых, а вы хотите 10%. Такую ставку можно у банка купить. Вы можете купить ставку как на весь срок, так и на определённый период. Есть банки, которые предлагают даже ставку в 6% на вторичное жильё. Стоимость этой покупки рассчитывается индивидуально и включается в сумму кредита. Выгода для клиентов в сокращении ежемесячного платежа.

Оправданные ожидания

Если говорить в целом о ценах на недвижимость в Омске, то на мой взгляд, сегодня она уже запредельная. Мы по стране входим в ТОП-10 по росту цен на недвижимость. Я думаю, после Нового года цена на вторичное жильё начнёт проседать – и очень хорошо проседать. Есть информация, что с 1 января 2024 года увеличивается первоначальный взнос на покупку новостройки, минимальный составит 30%. Уже далеко не каждый потенциальный покупатель сможет себе позволить внести такой минимальный взнос застройщику. Так банки ужесточают условия, чтобы сократить закредитованность населения. Чего ждать? Снижения цен – это очевидно.

Ну а если выбирать между новой квартирой и вторичкой, для себя я бы рассматривала только новостройку, потому что это экономически выгоднее и инвестиционно интереснее. В любом случае нужно в первую очередь обратиться в агентство недвижимости, где специалисты наверняка подберут различные варианты, исходя из конкретной ситуации и желания клиента. Недвижимость актуальна всегда. Нужно только правильно воспользоваться теми программами, которые предлагают государство, застройщики и банки.

Юлия Баранок, руководитель отдела ипотеки АН «Ледон»

Страховка от инфляции

– Сегодня ведущие банки демонстрируют статистику хороших выдач и большого спроса на ипотечные кредиты. При этом как специалист по ипотеке я не вижу бума и большого количества обращений с заявками на ипотеку.

Но всё-таки обычно наши сограждане делают именно так: если непонятно, что будет завтра, – лучше всё-таки имеющиеся накопления вложить в квартиры, «в бетон». Недвижимость – это то, что можно пощупать. Это то, что останется с ними надолго. Страшно остаться с деньгами на руках – потому что неизвестно, как их съест инфляция.

Если говорить про покупателей, которые сейчас рассчитывают приобрести с помощью ипотеки себе жильё на вторичном рынке, им стоит учитывать:

– поведение банка, который одобрил им заявку. Часть банков сразу предупреждают: если повышается ключевая ставка, повышается и действующая ставка по ипотеке;

– человеку могут отказать, либо ему будет предложено выйти на сделку по более высокой ставке. Нужно морально готовиться к тому, что ипотека может оказаться дороже, чем вы рассчитывали.

Приемлемый платёж

Банки придумывают разные варианты стимулирования ипотечных займов. Зачем? Они финансируют строительные проекты. Банкам важно, чтобы стройка двигалась, чтобы эскроу-счета наполнялись. Например, в партнёрстве с застройщиками они предлагают траншевую ипотеку. Когда на период строительства человек платит не с полной суммы кредита, а с её части. Есть варианты без первоначального взноса, но при этом увеличивается стоимость квадратного метра.

По вторичке очень активно предлагают историю «Купи ставку». За наличные можно приобрести ставку, которая будет выглядеть вполне приемлемо – 11–12%.

По сравнению с действующими сейчас на рынке 17% – даже очень хорошо. И эту ставку банк может вам предложить на период 1–2–5 лет или на весь срок кредита.

Есть вариант, когда банк включает этот расход в ипотечный кредит.

Государство, к сожалению, пока ничего не предпринимает, чтобы улучшить спрос на недвижимость. Однако благодаря господдержке разрыв между ставками (на новостройки – 5% – 8% и на вторичку 16% –17%) и спрос на новостройки растёт, поскольку платежи кратно разнятся.

Осознанный выбор

Если говорить чисто с экономической точки зрения, новостройка с маленькой ставкой, с меньшими платежами по ипотеке выглядит намного привлекательнее вторичного жилья. Но при этом у нас в городе, например в Октябрьском округе, просто нет новостроек. А люди могут не захотеть переезжать туда, где эти новостройки есть. Многие семьи привязаны к школам, детским садам. Поэтому говорить: «покупайте только новостройку» я бы не стала. Тем более что у нас готового жилья «под ключ», с ремонтом мало на продаже.

То есть, если семья продаёт квартиру, им нужно куда-то переехать и ждать, пока дом будет сдан. Потом ещё там сделать ремонт. Поэтому нужно хорошо подумать, прежде чем принять решение. Конечно, если это не единственное жильё – вы, к примеру, продаёте наследство – лучше взять квартиру в новом доме, в новом микрорайоне, с новой инфраструктурой – это перспективно. А просто взять и продать свою единственную квартиру, переехать на арендованную и ждать, пока построится новый дом? Такой вариант может стать проблемой даже для бездетных семей. Потому что арендная плата увеличивается и предложений на рынке квартир на съём немного. Нюансов много, в каждом случае надо разбираться индивидуально.

Ольга Лысенко, директор АН «Омский центр недвижимости и ипотеки»

Тенденции рынка

– Исходя из своего опыта, могу сказать: ничего страшного сегодня на рынке ипотеки не происходит. То, что сейчас лоббирует руководитель Центробанка, немного охладит рынок, потому что цены на квартиры – и на вторичку, и на первичку – поднялись очень сильно и спрос падает. Естественно, они начинают падать в цене. Пока медленно, но снижение уже заметно.

Рост ключевой ставки, конечно же, повлиял на спрос, потому что, если до этого люди инвестировали, родители покупали детям, покупали второе жильё для сдачи внаём, чтобы зарабатывать на этой квартире. Сейчас уже таких покупателей нет. Да, есть те, кто соглашаются на сегодняшнюю ставку, понимая, что какое-то время они будут платить большой платёж, а потом их рефинансируют. Но покупают только те, у кого есть средства на большой первоначальный взнос. Например, они продали свою однокомнатную квартиру и покупают трёхкомнатную, добавляя разницу ипотекой. Либо покупают что-то совсем недорогое – комнаты, квартиры гостиничного типа. Сейчас часто именно такие сделки у нас проходят.

По поводу первичного рынка жилья скажу только за наш город: у нас нет такой насыщенности новостройками, поэтому они продавались, продаются и будут продаваться очень хорошо. Конечно, спад есть, сегодня не такой ажиотажный спрос, как был два месяца назад, когда многие старались купить себе квартиру по тем ставкам, которые были им одобрены ещё до повышения. Был очень хороший спрос и на вторичку, и цена не падала. Сейчас спрос упал, но страшного в этом ничего нет. Думаю, как обычно у нас: три-четыре месяца продержится такая ставка и потом пойдёт на снижение.

Повторюсь, ничего страшного не происходит. Так уже было, мы в такой реальности живём с 2014 года, когда периодически повышают ключевую ставку с тем, чтобы стабилизировать экономику страны. Если нужно срочно купить квартиру, потому что негде жить, – покупаем! Если хотите инвестировать – можно присмотреть массу вариантов в других городах – Калининграде, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, где можно купить квартиру у застройщика и потом продать её чуть подороже или купить и использовать её для сдачи в аренду.

Регулятор – первоначальный взнос

Что же касается цен на новостройки – это моё субъективное мнение – я считаю, цены очень высокие для нашего города. Возможно потому, что мало предложений. В других городах жильё лучшего качества и с более интересными проектными решениями можно купить гораздо дешевле. Мы, например, активно в последнее время работали с Краснодаром, там цены на порядок ниже и застройщики интересные.

Если же говорить о перспективах, то наши партнёры-застройщики, естественно, никаких прогнозов не дают, они с риелторами на эти темы не говорят. Но объективно прогноз такой: во-первых, с Нового года планируют повысить первоначальный взнос по ипотечным кредитам. Раньше он был 15% на первичное жильё, сейчас – 20%, в следующем году хотят сделать 30%. Это очень много. И ещё: в июне 2024 года заканчивается программа ипотеки с господдержкой. Продлят ли её, пока неизвестно. Я думаю, что её оставят, но ужесточения по условиям будут, потому что застройщики пока что цены не снижают совсем. Возможно, если сделают 30% первоначальный взнос, что-то поменяется.

Что лучше покупать, первичку или вторичку – вопрос неоднозначный. Конечно, вторичное жильё купил, через неделю заехал и живёшь. А новостройки сейчас практически все, что продаются, у них срок сдачи 24-й, 25-й год. То есть нужно ждать. Но в то же время у некоторых застройщиков есть интересные программы: траншевая ипотека, например, когда тебе из пяти миллионов предлагают платить за миллион. На первоначальном этапе ты его выплачиваешь, а когда дом построился – начинаешь платить оставшийся кредит. Это удобно для тех, кто ждёт и снимает квартир, облегчает финансовую нагрузку. Или ещё вариант: продаёшь свою квартиру, вносишь первоначальный взнос и пока дом строится – ипотеку не платишь.

Навстречу клиентам

И банки идут навстречу клиентам, в сегодняшней ситуации им тоже нелегко, они в принципе живут за счёт кредитов. Поэтому для того, чтобы более привлекательной стала ипотечная ставка, банки процентную ставку продают. Понизить себе процентную ставку можно за дополнительные деньги. Эта функция работает уже давно, практически во всех банках есть такая услуга. Например, берёшь в кредит три миллиона, купив ставку, кредит увеличивается до 3,5 млн руб., то есть 500 тысяч, условно, стоит купить ставку. Но если посчитать платёж с купленной ставкой и платёж по действующей ставке – этот вариант будет намного выгоднее. Изначально переплатив 500 тысяч, заёмщик значительно уменьшает платёж. Это хорошо работает, и люди нормально на это реагируют.

Одним словом, варианты для выгодной покупки квартиры есть даже сейчас. Разобраться в ситуации на рынке, чтобы удачно вложить средства и приобрести жильё с меньшими затратами, поможет специалист по недвижимости.

Кто хочет – ищет возможность…

Итак, резюмируя, получаем: с учётом роста инфляции ипотека остаётся выгодным инвестиционным инструментом и способом решения квартирного вопроса. Если решили улучшить жилищные условия, кредит на жильё нужно брать здесь и сейчас. Инструментов для выгодной покупки немало, главное – знать, как они работают и где «лежат». И последнее: помните, вы не одиноки, другие тоже платят ипотеку, продолжая получать удовольствие от жизни. Есть цель – обязательно найдутся возможности.

Автор: Алина Иванова
 

Фото: предоставлены героями публикации
Иллюстрации: созданы с помощью нейросети Midjourney