Осторожно, новостройки! О чём молчат застройщики и как не попасться на их уловки?

Рынок недвижимости – не место для эмоций. Особенно если мы говорим о новостройках. Банкротство, переплаты, перенос сроков, некачественное жильё – рисков множество. Недобросовестные застройщики используют сотни уловок, чтобы продать неликвидные квартиры.

Как выбрать качественную квартиру в новостройке, можно ли самому проверить строительную компанию на добросовестность и что делать, если покупка оказалась «котом в мешке»? Тонкости сделки мы обсудили с экспертом в сфере недвижимости, руководителем крупного риелторского агентства в Омске Асель Тубекбаевой.

Фото – banki.ru

Омск оказался в лидерах по недоступности жилья в новостройках. Среди городов-миллионников столица Прииртышья на восьмом месте. Актуальные подсчёты опубликовал Росстат. По данным экспертов, чтобы купить квадратный метр жилья в новом доме, одному члену омской семьи нужно больше двух месяцев откладывать всю свою зарплату. Стоимость квадрата на начало 2024 года – от 120 до 160 тысяч рублей.

Несмотря на это, сектор недвижимости не теряет востребованности, говорит руководитель крупного риелторского агентства в Омске Асель Тубекбаева. Около 40% сделок приходится именно на новое жильё. Могло быть и больше, считает эксперт.

По её словам, часто срабатывает простая математика. Когда специалисты начинают сравнивать цены на вторичное жильё и на новостройки, просчитывают платёж, то новое жильё оказывается выгоднее. Ставки по ипотеке на новостройки ниже, чем на вторичку. Плюс многие застройщики делают хорошие скидки, особенно если дом не сдан в эксплуатацию.

«Самая главная проблема – выбор! Разные дома, разные ЖК, разные планировки. Есть квартиры не только от застройщика. Свои предложения выдвигают инвесторы, подрядчики. Есть переуступки от людей, которые купили ранее по более низкой цене, а теперь, пока дом не сдался, хотят продать. Цена, как правило, ниже, чем у застройщика, соответственно, выгода клиента очевидна».

Однако слепо доверять низким ценам и выгодным предложениям не стоит, говорит эксперт. На рынке новостроек очень много подводных камней. Двигаться нужно как по минному полю – каждый шаг просчитать до мелочей. Нет спешке и эмоциям!

Фото – realty.rbc.ru

«В первую очередь должно насторожить несоответствие цены. Если на официальном сайте компании она одна, а при встрече вам называют другую, возможно, вас обманывают. Второй момент – доступность застройщика. До компании должно быть легко дозвониться и связаться. Специалисты не отказывают во встрече и не переносят её».

Тайны застройщиков

Застройщики продают свои квартиры. О соседних более выгодных вариантах вы от них не узнаете. Задача отдела продаж – реализовать все жильё даже с самой невыгодной планировкой или неудобным расположением. Если клиент пришёл на встречу неподготовленный и без квалифицированного риелтора, его легко обмануть. О наличии хороших вариантов в новостройке ему могут просто не сказать, и человек согласится на то, что есть.

Фото – istockphoto.com

«Ипотечные программы и скидки – ещё один важный момент, на котором лукавят многие застройщики. Не обо всех акциях отдел продаж застройщика говорит вслух. Иногда намеренно умалчивают. Иногда просто забыли вам сказать. Со специалистом по недвижимости такое случается редко. Если он подкован в своей сфере, то всегда в курсе всех выгодных предложений. Иногда о них он узнаёт даже раньше, чем они стартовали».

Прежде чем согласиться на предложение застройщика, которое кажется вам выгодным, промониторьте цены. Возможно, есть более интересные варианты неподалёку. Проверьте и саму компанию – она должна быть аккредитована всеми банками и не находиться в стадии банкротства или предбанкротном состоянии.

В одиночку разобраться непросто, но если уж решили, то для начала зайдите на сайт Единой информационной системы жилищного строительства, введите ИНН компании и детально изучите информацию, которую выдает ресурс о ней – нет ли сведений о присвоении застройщику статуса «проблемный».

Там же можно увидеть, есть ли в истории «проблемные» объекты – те, которые не могут ввести в эксплуатацию по несколько лет. Если дом, в котором вы приобретаете жильё, уже достроен, то особых рисков нет. А вот если это недострой, то вы рискуете войти в число обманутых дольщиков.

Фото – uhome.me

«Покупайте только по счёту эскроу. Это минимизирует риски недостройки. Хотя есть застройщики проверенные, которые до сих пор строят по договорам пая. Их жильё дешевле тысяч на 30 за кв. м. Но здесь каждый должен понимать свой риск. В случае недостройки ваши деньги зависают до лучших времён, которые могут не наступить».

Эксперт советует поискать информацию о застройщике в интернете, читать отзывы. Возможно, у компании уже есть введённые в эксплуатацию объекты в других городах. Можете узнать много нового. И полученная информация даст чёткий ответ: покупать квартиру у этого застройщика или не связываться с ним.

«Преимущество новостройки, конечно, в её новизне – в квартире до вас никто не жил. Сейчас в Омске много суперкомфортабельных комплексов с красивыми модернизированными подъездами. Сравнить со вторичным рынком это нельзя. Важно купить именно ту квартиру, которую ты выбрал. Перепроверить параметры, расположение, метраж, выход окон на какую сторону».

«Кот в мешке или свинья на подложке?»

Квартира в новостройке может оказаться «котом в мешке». Нередки случаи, когда проблемы выявляются уже после заселения. Может начать протекать крыша, дуть из окон, выявляются проблемы с отоплением.

Фото – art-estate.top

«Если возникают проблемы, нужно обратиться к застройщику. Как правило, у порядочного застройщика есть гарантия на скрытые дефекты. У большинства крупных застройщиков сейчас действуют свои управляющие компании. Они устраняют проблемы по вашему запросу. Ситуации такие возникают нечасто, но если всё-таки какие-то серьёзные недочёты, а застройщик их отказывается устранять, необходимо написать претензию и обратиться в суд за материальной компенсацией».

Квартира в строящемся доме несёт в себе ещё больше рисков для покупателя. Прежде чем отдавать деньги, нужно проверить много аспектов. Первый – точно ли вы вносите платёж за квартиру, которую вы выбрали?

Перепроверьте в договоре параметры, расположение, метраж, на какую сторону выход окон. Застройщик может подложить вам свинью в виде нерентабельной квартиры, которую долго не может реализовать. После вашей подписи и оплаты доказать, что вы хотели приобрести другое жильё, будет сложно. Особенно если вы пришли на сделку без риелтора.

«Нужно детально поверить договор долевого участия, реквизиты счетов застройщика и эскроу. Обратите внимание на срок ввода в эксплуатацию – он должен соответствовать заявленному застройщиком. Если включён ремонт квартиры после сдачи дома в эксплуатацию, то это должно быть прописано в договоре. Обратите внимание на разводку электричества. Сейчас это дорогостоящее удовольствие. Есть застройщики, которые её делают и она входит в стоимость, а есть те, кто проводит только до щитка квартиры».

Обязательно проверьте переводы денег – средства должны дойти точно до адресата. Сохраняйте все подтверждающие документы.

Автор: Ксения Тоичкина