В ответе за собственность. Законодатель меняет правила на рынке недвижимости. Медиа «Трамплин» Омск

Дата публикации: 19.08.2025

С 1 сентября вступают в силу законодательные нормы, корректирующие степень ответственности владельцев объектов недвижимости. В частности – собственников земельных участков и приватизированных квартир. У первых землю теперь могут изъять. Во втором случае в ЕГРН должны быть поданы сведения обо всех бывших жильцах приватизированного имущества – дома, квартиры, комнаты. Что, тем не менее, не защитит покупателя квартиры от неприятного сюрприза в виде соседства с лицом, обладающим правом проживания (не путать с правом собственности).

О том, как будут работать новеллы, и чем обусловлено их появление в правовом поле, рассказали на пресс-конференции специалисты Управления Росреестра по Омской области.

Закон против горе-хозяев

Сначала о земле. Итак, с 1 сентября 2025 года вступает в силу Постановление Правительства РФ № 826, которое устанавливает критерии изъятия бесхозных земель. Бесхозных в данном случае равно неиспользуемых. То есть, если ваш сосед по даче лет семь назад залил фундамент под домик, и на этом стройку забросил, участок у него могут изъять, поскольку срок, установленный для строительства, составляет от пяти до семи лет, в зависимости от назначения земельного участка. Та же участь ждёт и плохого хозяина, земля которого захламлена и заросла сорняком.

– Данный документ преследует две цели. Первое – защита добросовестных землепользователей от необоснованных претензий, жалоб и представителей контролирующих органов, например, инспекторов, которые могут трактовать использование земельного участка вольно, в своём понимании. Здесь есть жёсткие признаки неиспользования. Ну и, конечно же, вторая цель – заставить недобросовестных землепользователей вернуться на свой земельный участок, привести его в соответствие и использовать, — пояснил Евгений Дингис, начальник отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Омской области.

Для того чтобы критерии «захламление» и «зарастание сорной растительностью» заработали против владельца, достаточно, чтобы половину территории его земельного участка была завалена строительным мусором и бытовыми отходами, либо стала плантацией для борщевика Сосновского, чертополоха, белены и т. д.(перечень сорных растений также утверждён Постановлением Правительства в предыдущей редакции №1482). Если в течение года с того момента, как специалист надзорного органа выявил нарушение, собственник его не устранил, начинается процедура расставания с землёй.

Сначала — мотивировать

– У нас законодательством по надзорной деятельности предусмотрена профилактика правонарушений, это является приоритетом контрольно-надзорных мероприятий, поэтому владельцу сначала выдаётся предостережение. Затем в случае неустранения данного нарушения, выдаётся предписание. В предписании устанавливается срок до полугода. В случае если у лица, получившего данное предписание, есть какие-то объективные причины его не исполнять, есть установленный законодательный механизм продления предписания. В случае отсутствия уважительных причин за невыполнение предписания лицо может быть привлечено к административной ответственности. После этого материал направляется в органы местного самоуправления для решения вопроса об изъятии. Хочу сказать, что здесь каких-то сроков именно для изъятия органами местного самоуправления нет. Добавлю, что в случае изъятия данный земельный участок переходит в муниципальную собственность и впоследствии может быть предоставлен другим собственникам, — прокомментировал Евгений Дингис.

– На территории Омской области более 50 тысяч садовых участков, которые были нарезаны, стоят примерно в таком состоянии. По какой причине они не обрабатываются – это уже нужно разбираться. Но эти участки приносят не только неудобства соседям, также страдают и садоводческие товарищества. (Владельцы) не оплачивают членские взносы, не участвуют в собраниях, с каждым годом всё сложнее эти вопросы решать. Земли очень много, и в бюджет Омской области эта земля никакой пользы не приносит. Нужен порядок. Да, есть регионы – Подмосковье, Краснодар, Питер – там иная ситуация, а чем дальше за Урал, тем сложнее. У нас и зима 8–9 месяцев, но это не говорит о том, что наши земли не должны нам приносить пользу. Чтобы не стояли сорняки, потому что сорняк — это пожары, тревожность, мусор, строения, куда заселяются бомжи. Закон – мы достучались, подвижки идут, ждём и активно включимся, что бы результат этого закона проявился через три — пять лет, — констатирует Виктор Бобырь Виктор, председатель регионального отделения Союза садоводов России, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Омской области, эксперт.

Нежданное соседство

Теперь о жилье. С 1 сентября в ЕГРН будут вноситься сведения не только о нынешнем собственнике жилого помещения, но и обо всех членах его семьи, в том числе и бывших, сохранивших право на бессрочное проживание в этом жилом помещении. Речь идёт в данном случае о приватизированных квартирах, то есть, о так называемой вторичке. Если раньше в ЕГРН указывались сведения только о собственниках – прошлых и настоящих, то сейчас в реестре появятся данные о бывших супругах, детях собственника, отказавшихся от приватизации в его пользу и других лицах, кому закон автоматически даёт право на пожизненное проживание в этом жилье. Цель законодательного нововведения – предоставить потенциальному покупателю полную информацию о таком малоприятном юридическом обременении.

Но здесь есть очень важный нюанс: такие данные внести в ЕГРН можно только при наличии совместного заявления собственника и лиц с правом проживания, либо вступившего в силу решения суда, закрепившего за гражданином это право. То есть, для внесения в реестр такой важной информации всегда дело добровольное с позиции правообладателя. И оно обязательно должно быть нотариально заверено.

В интересах правообладателей

– Жилищный Кодекс закрепил право пользования, даже при условии, если семейная связь собственников прекращается, он становится бывшим членом семьи собственника, всё равно за ним сохраняется право пользования этим жилым помещениям. И к таким лицам также – это новелла нашего законодательства, — приравняли лиц, которые имели наравне с собственником право проживания в помещении, на момент, когда это помещение приобреталось. Например, по справке жилищно-строительного кооператива. У нас же квартиры были либо государственные, муниципальные, либо граждане сами своими средствами, участвуя в паях, приобретали права на недвижимое имущество. И вот здесь лиц, которые указаны в ордере на вселение в такое жилое помещение, законодатель приравнял с теми лицами, которые имеют право пользования, но отказались от приватизации. И сведения о таких лицах также можно вносить в Единый государственный реестр недвижимости. Этот закон был в первую очередь направлен на защиту прав и интересов членов семьи собственника. Когда человек отказывался от приватизации, он думал, что будет жить долго и счастливо в этой квартире до скончания дней. Но, тем не менее, объект недвижимости – это предмет оборота. И иногда у нас получаются случаи: при отчуждении объекта недвижимого имущества, лица, которые по закону сохраняют право пользования жилым помещением, теряют это право фактически.

Нельзя сказать, что для нашего региона частая проблема, когда человек купил квартиру ранее приватизированную, а тут появились лица, которые имеют право ею пользоваться, вне зависимости от того, что сменился собственник. Чтобы упорядочить этот вопрос, чтобы новый собственник был полностью информирован о тех обременениях, которые его поджидают, законодатель вводит понятие о внесение сведений в ЕГРН о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, — пояснила Наталья Шевелёва, заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области.

Семь раз проверь…

По мнению специалистов – риэлторов законодательное новшество, хоть и призвано упорядочить взаимоотношения на рынке, тем не менее, коренным образом проблему «скрытых» жильцов не решит. При покупке в зоне риска — приватизированные квартиры с «отказниками», квартиры, переданные по наследству и недвижимость, оставшаяся собственнику в случае развода. А значит, при покупке жилья нужно очень тщательно и скрупулёзно проверять весь юридический бэкграунд объекта купли-продажи.