Культура или бизнес? О застройке территории ТЭЦ-1

Не успели омичи прийти в себя после начала строительства апарт-отеля рядом с Омской крепостью, как появился проект застройки соседней с ним территории – территории ТЭЦ-1!

Проект жилой застройки из трёх кварталов (в первом варианте) и семи зданий (во втором) максимальной высотой пока (!) до двадцати пяти метров предложило московское «Архитектурное бюро Асадов».

Элитное жильё москвичи предложили построить не где-нибудь, а в самом центре Омска – между Воскресенским сквером и Омской крепостью. «Трамплин» рассказывал о горячей дискуссии и протестах членов Омского градостроительного совета, практически единогласно проголосовавших против застройки исторического центра. Однако на днях стало известно, что проект предварительно одобрен. Кем? Градостроительным советом Омской области.

В чём отличие двух градсоветов, чем грозит горожанам наличие элитного микрорайона в историческом центре и как вообще эта территория стала частной, мы разбирались вместе с председателем Омского отделения ВООПИиК, членом Cоюза архитекторов России Никитой Шалминым.

Достояние региона на частной земле

Чтобы понять суть происходящего, нужно разобраться с действующими лицами.

«Архитектурное бюро Асадов» разработало проект по заказу АО «Центр строительных проектов» – одной из компаний, связанных с Александром Антропенко, бывшим главой «Омскэнерго» и «МРСК Сибирь».

Первоначальный проект застройки.

Два участка общей площадью 2,7 га, расположенных рядом со зданием на Некрасова, 1, «Центр строительных проектов» получил в 2013 г. как в результате прямой покупки, так и после обмена землёй с мэрией. Изначально компании принадлежал участок вдоль улицы Партизанской – сегодня там стоят Омские ворота и разбиты клумбы. Когда администрация решила восстановить ворота (а они, напомним, были разобраны в 1937 г.), то предложила обмен.

За узкую полосу земли «Центр строительных проектов» получил участок, где в то время располагалась разворотная площадка автобусов. Почему в 2016 г. она переместилась на нынешнее место – вопрос риторический.

В том же году руины ТЭЦ-1 были прикрыты баннерами, часть которых была убрана относительно недавно – в октябре 2023-го, когда строители снесли бывший ремонтный цех «Омскэнерго», приватизированный ещё в начале 2000-х гг.

Ремонтный цех.

Важно отметить: несмотря на то, что главное здание ТЭЦ ещё в 1989 г. признано памятником архитектуры регионального значения, проекты реконструкции других зданий комплекса также прорабатывались.

В частности, идею ревитализации части цеха (ветхая часть здания восстановлению не подлежала) в 2021 г. предложило омское архитектурное ателье «РИМ» Олега Фрейдина. По словам собственника территории, от идеи ревитализации он не отказывается. Однако возвращать к жизни уже нечего: здание разрушено, а на его месте выкопан котлован. Использование старых кирпичей в новом здании вряд ли можно назвать реконструкцией.

С заказчиком всё более-менее понятно. Перейдём к проблеме архитектурно-градостроительных советов.

Два совета – две позиции

Результаты заседания Градостроительного совета города Омска (копия протокола находится у редакции «Трамплина») однозначно говорит: проект застройки ТЭЦ-1 омские архитекторы не поддержали.

Решение Градостроительного совета Омской области оказалось иным, как и формулировки:

Налицо разница ценностей. Городской совет указывает на несоблюдение норм по охране культурных объектов, архитектурную непроработанность и отсутствие социальной инфраструктуры. Областной совет видит в проекте инвестиционную инициативу, то есть то, что пополнит бюджет Омска. Хотя по факту нагрузка на него, наоборот, возрастёт: обслуживание построенных объектов потребует значительных средств.

Вот такую плотную многоэтажную застройку поддержал областной Градостроительный совет.

Интересно, что проект застройки территории ТЭЦ-1, поданный «Центром строительных проектов», не первый. Первый вариант застройки был предложен незадолго до ковида – и он также не был принят Архитектурно-градостроительным советом Омска.

Первоначальный проект застройки.

– Проект получил отрицательную реакцию и Городского совета, и Архитектурно-градостроительного. Состоялась даже конференция! И оценка там была дана однозначная. Этот проект не сильно отличался от нынешнего, – рассказал Никита Шалмин.

Обратим внимание на состав советов. В городском – архитекторы, дизайнеры и другие специалисты с профильным образованием (среди участников заседания, скриншот протокола которого представлен выше, «Трамплин» нашёл только одного человека, чья профессиональная деятельность не связана с архитектурой). Возглавляет совет мэр Сергей Шелест, заместителями являются сотрудники департамента архитектуры и градостроительства.

В обновлённом областном совете под руководством губернатора среди заместителей – зампред областного правительства и министр строительства. Чиновники, представляющие ведомства, отвечающие за коммуникации, превышают по числу архитекторов и дизайнеров. С полным составом совета можно ознакомиться по ссылке.

Никита Шалмин объяснил причины такой диспропорции:

– Областной градсовет был и раньше, но рассматривал вопросы и проблемы региона. Например: состояние сети региональных дорог. Сегодня многие населённые пункты сделали эти дороги частью своей территории – и теперь вместо них нужны новые окружные дороги. Однако вопросами их проектирования и размещения новый совет не занимается. Или ситуация с наводнениями. Что можно сделать, чтобы Усть-Ишим перестало топить? Нужен предварительный сброс воды, и в тайге есть старицы, в которые можно сбросить хотя бы часть воды. Это тоже не обсуждается. И так далее.

Из 12 человек, присутствовавших на заседании (из них трое – приглашённые), непосредственно к архитектуре и градостроительству относятся пятеро. К слову, был ли собран на заседании кворум, в протоколе не указано. Указ губернатора о создании совета, между тем, включает 34 фамилии (из них 25 – по согласованию).

Также указ закрепляет функции областного совета. Процитируем одну из них.

Совет «рассматривает: проекты и предложения в сфере архитектуры и градостроительной деятельности, в том числе: проекты комплексной застройки, масштабные инвестиционные проекты, для реализации которых допускается предоставление юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов...»

Вид улицы Партизанской во второй версии проекта…

…и в первой.

Будущий жилой комплекс областной совет, вероятно, относит к категории инвестиционно привлекательных. Не спорим: масштабное строительство – вещь перспективная. Аэропорт Фёдоровка – тому пример. Но соизмерим ли масштаб жилого комплекса с потенциальной выгодой, которую регион получит от него?

Никита Шалмин в этом сомневается:

– Нужно понимать, что при реализации проекта у него, скорее всего, вырастет этажность, иначе не будет экономической выгоды. Так что это будет 14–15 этажей и по общему объёму в 3–4 раза больше того ужаса – апарт-отеля, – что возведён возле крепости! Проект застройки предполагает наличие детского сада, но площадкой этого детского сада неминуемо оказывается Воскресенский сквер. То есть Выставочный сквер уйдёт апарт-отелю, Воскресенский – детскому саду… А что останется омичам?! Территория у Тобольских ворот.

Городским скверам угрожает перспектива стать придомовой территорией.

Социальная значимость комплекса также вызывает вопросы. Специалисты провели расчёты примерной ёмкости жилого комплекса. Разделив предполагаемые 30 000 кв. м его жилой площади на 100 кв. м, они получили 300 квартир. Если исходить из обеспеченности человека метражом – по 50 кв. м, жить здесь будут всего 600 человек (а с коэффициентом семейственности – 300х2.6 – 780).
Между тем общественная ёмкость территории, прилегающей к ТЭЦ-1, значительно больше! Согласно нормам, это 4 «квадрата» на человека, что при площади сквера в 27 000 кв. м и двухэтажных социальных объектах (о них мы скажем чуть позже) даст возможность находиться там единовременно 13,5 тыс. омичей.

Специалисты отмечают, что эта цифра – значительно большая, чем даст застройка территории жильём, – ещё не конечная: территорию скверов можно посещать в разное время суток, что увеличит число посетителей почти в пять раз – до 62,1 тыс. человек. Также её заполненность возрастёт во время праздников, ведь это одна из главных прогулочных зон Омска. По грубым подсчётам, в год территорию сквера посещает 2 822 000 омичей. Против 600–780.

Важно учитывать, что эти почти три миллиона омичей, совершая покупки на территории зоны отдыха, принесут доход не частному лицу, а городскому бюджету.

«Помимо территории под жильё, застройщику понадобится территория под парковки, под стоянки, вокруг обязательно появятся шлагбаумы
и заборы – как с домами на Красина, построенными “Мостовиком”. Здесь будет то же самое. Я даже не говорю об архитектуре»,

– Никита Шалмин.

Таким предполагается вид на стрелку с Юбилейного моста.

Культура или прибыль

Однако финансовая сторона вопроса, уверен Никита Шалмин, вещь второстепенная. Застройка территории ТЭЦ-1 – это в первую очередь вопрос культуры. Какие ценности транслирует власть, отдавая в частные руки одну из главных общественных зон Омска?

«Город – генератор цивилизации,

и в первую очередь он транслирует свою культуру»,

– Никита Шалмин.

Обсуждение проекта подсветило и ту проблему региона, которая, как казалось, недавно наконец-то исчерпала себя после конфликта в два десятилетия, – вопрос взаимоотношений города и области. Однако одобрение «инвестиционного проекта» заставляет в этом усомниться: почему Градостроительный совет области одобряет застройку исторического центра, проигнорировав решение совета городского?

Почему областной совет не инициирует общественные обсуждения и почему игнорирует альтернативные проекты развития данной территории – это вопросы взаимодействия другого уровня, уровня правительства и крупного бизнеса.

А альтернатива действительно есть, и не одна!

Ещё в 2006 г. Андрей Сергеев предложил проект застройки территории вокруг ТЭЦ-1 с включением её объектов в новое пространство. А в 2011 г. автор переработал проект с учётом новых технологий, потребностей общества и тенденций урбанистики.

В новом прочтении проекта архитектор предложил реконструировать здание ТЭЦ-1 под межвузовский научно-культурный центр.

Обратите внимание на запланированные Андреем Сергеевым зелёные зоны.

В нём центральное место отводится социальным объектам – и это то, что эксперты в сфере охраны культуры считают единственно возможным вариантом при «вторжении» в исторические зоны.

Также есть концептуальные предложения и других архитекторов. Так, студенты СибАДИ под руководством Никиты Шалмина в режиме инициативного проектирования разработали градостроительную часть проекта застройки исторического центра Омска, включив в него оба берега Оми.

Здание ТЭЦ окружает амфитеатр, а берега Оми соединяет пешеходный мост.

На правом берегу Оми воссоздан крепостной вал.

– Ни в Амстердаме, ни в Брюсселе, ни в Копенгагене не возникает и мысли о том, чтобы построить в историческом центре стеклобетонное жильё! Ни девяти, ни шестиэтажное: там в историческом центре вообще нет жилья! – обращает внимание на мировой опыт Никита Шалмин.

Хочется надеяться, что появление новых жилых домов – вопрос ещё не решённый. Привлекательность города – в том числе инвестиционная! – зависит и от того, насколько комфортно в нём жить. Сокращение рекреационных и культурных зон – однозначный шаг в сторону от комфорта.

Автор: Анна Подоляк

Фото: Александр Румянцев, Никита Шалмин, asadov.studio, omsk.fooby.ru omskzdes.ru, omsk.kp.ru